建筑师负责制是国际工程建设的通行做法，是近年来工程建设领域改革和探索的热点。建筑师负责制模式中，建筑师的角色从传统的设计师变成了项目总负责人（责任建筑师），受建设单位委托，负责从项目规划、策划、设计、施工到运维全过程的技术工作与技术管理，其内核在于在建筑物生产的全过程中由职业建筑师对工程整体的技术和品质负责。明光村地区更新改造租赁住房项目是北京市建筑师负责制试点项目，本文就建筑师负责制模式在该项目的应用展开深入探讨。

项目简介

明光村地区位于北京市西北二环与三环之间，属于中关村科学城核心区域，临近京张铁路首发站北京北站。自明朝定名明光村以来，已有逾600年历史。城市更新改造之前，该地区生活条件简陋、城市环境恶劣，为典型的城中村区域。

明光村地区更新改造租赁住房项目作为首都减量发展下的城市更新改造新路径的全新探索，是海淀区委、区政府重点推动工作项目之一。随着海淀区产业功能的聚集发展，区域就业人口住房需求加大。为提升中关村科学城创新引领辐射能力，为“高精尖”人才营造职住平衡的优良创新就业环境，优化城市功能，规划将明光村项目涉及的6宗地全部用于建设海淀区租赁住房及配套公共服务设施。项目建成后，将提供约3050套高品质租赁住房，形成交通便利、环境优美、配套完备的优质居住社区。

项目总投资约41亿元，总用地面积约17.1万平方米，其中建设用地面积约5.9万平方米，代征城市公共用地面积约8.8万平方米（其中，代征道路面积约5.2万平方米，代征绿化用地面积3.5万平方米），同步腾退用地面积2.4万平方米。项目总建筑面积约25万平方米，地上建筑面积约16万平方米，地下建筑面积约9万平方米。建筑使用性质为租赁住房及配套公共服务设施。

特色亮点

供地模式创新

明光村地区更新改造租赁住房项目是海淀区首例集体土地转为国有土地、由区属国企开发建设的保障性租赁住房项目。由于采取创新措施，村民将与建设单位共享建成后收益。土地腾退和拆迁安置工作得到了东升镇及村民支持，为特大城市核心城区的城市更新、城中村改造提供了可借鉴思路。

建设管理模式创新

作为北京市建筑师负责制试点项目，贯彻落实《北京市优化营商环境条例》第四十条“本市探索在民用和低风险工业建筑工程领域推行建筑师负责制，以注册建筑师为核心的设计团队、所属的设计企业可以为建筑工程提供全周期设计、咨询、管理等服务”要求，以及北京市建筑师负责制试点指导意见要求，“加强建筑师对建筑设计的综合协调与统筹把控，鼓励开展建筑师主导的全过程工程咨询，探索提供建筑全生命期的管理与服务”，结合项目实际开展创新实践。

对标国际一流集成管理模式和建筑师业务实践范围，按照新时期高质量发展要求，采用“设计+管理”的全咨型建筑师负责制服务方式，由建筑师主导开展面向建筑全生命周期的全过程工程咨询，设计单位既承担设计总包工作，又提供全过程项目管理服务。

在北京2022年冬奥会项目探索实践的成功经验基础上，设计单位派出由资深建筑师率领的项目管理团队PMO（Project Management Office），长期驻建设单位和项目现场，为建设单位提供陪伴式、零距离的全过程项目管理服务。PMO与建设单位项目负责人组成一体化集成管理团队IPMT（Integrated Portfolio Management Team），共同推进各项建设工作开展。“缺什么补什么，完全响应建设单位需求”的人才互补型服务方式，降本提效和提升品质作用显著，获得了建设单位好评。

驻场PMO与设计团队现场会议（来源：作者自摄）

明光村项目IPMT组织结构图（来源：作者自绘）

高品质建设保租房

明光村项目业主既是保租房的建设单位，也将是未来的运营单位。与一般强调高周转的开发商思维不同，长期自持和租赁运营要求建设单位更注重建筑品质。从设计阶段开始，项目响应双碳目标要求，对标北京市高标准商品住宅项目，应用多项绿色、低碳、节能先进技术，例如钢结构、装配式、绿建三星、海绵城市、光伏发电等，并将BIM技术应用到项目全生命周期，贯穿设计、施工、运维全过程。鉴于项目为提升保障性租赁住房建设品质做出了有益探索，被列为2023年北京住博会参展项目。

规划设计综合片区

规划设计结合西侧京张遗址公园，旨在创建开放且融入城市肌理的居住社区，系统性地规划集居住、公共活动与商业功能于一体的综合片区。秉持开放街区与城市景观渗透理念，强调小街区和密路网特色，使项目自然融入周边环境，形成高品质的生活社区。在地块组团的空间设计语言上，从1号地块的完全面向城市开放、配置商业等公共服务设施，逐步过渡到2、3号地块的C型半开放空间，最终形成4、5、6号地块相对独立的居住建筑空间。这种渐进式的设计不仅丰富了空间层次感，还促进了各地块之间有机联系。

立面设计模数化

六个地块被分为三个立面组团，沿京张遗址公园从南到北展开。展示从历史到现代、从开放到围合的变化，彰显项目文化内涵与时代感。立面语言融合装配式建筑特点，采用模块化、集成化和一体化设计，确保建筑效果与结构组件的高度协调。各栋建筑均采用模数化立面系统，通过对公寓、住宅和商业的标准化层高控制，形成统一而富有变化的整体立面。

公寓部分以双户立面为一个模块，整体立面通过基础模块外立面添加300毫米和600毫米宽的穿孔百叶装饰，形成A、B模块的重复与交错，融入韵律感与力量感，使建筑立面呈现出动态的美感。住宅部分采用公建化立面设计，运用PC构件和外挂铝板，不仅提升材料耐久性和美观性，还通过材质对比与光影变化丰富视觉层次。商业区域立面同样通过高度模数化石材、铝板及玻璃幕墙等材料，实现工业化设计理念，增强项目整体现代感。

户型设计标准化

该项目在公寓与住宅部分的户型设计上，以标准化为核心，通过精确设计和合理的户型级配统一户型模数尺寸，推动建筑构件与部品部件的标准化，不仅简化建筑设计的复杂性，还确保建筑各部分之间的协调性和互换性，最终实现公寓型租赁住房两种标准化户型以及住宅型租赁住房一种标准化户型的比例达到94%。

主力户型为开间公寓，选择框架结构体系，宜分宜合，便于未来根据运营需求将开间户型合并为一居户型，实现设计到建设到运营的全生命周期低碳环保。不仅满足居住功能的多样性需求，还考虑到空间使用的灵活性，适应不同家庭结构和生活方式的变化。通过标准化设计，项目在实施阶段能够有效降低施工时间与成本，提升建设效率。

钢结构装配式及装配式内装

该项目公寓部分创新性采用钢结构装配式建筑体系结合装配式内装修，以满足建设及运营需求。公寓塔楼建筑功能和结构形式考虑钢框架结构优势，而住宅部分则采用装配式剪力墙结构，不仅提高建筑整体强度，还优化施工工期与成本。建筑屋面采用装配式排烟机房设计，解决传统机房面积较大、使用率低的问题。通过在工厂预制并现场吊装，显著提高施工效率，降低对现场环境的影响。

室内隔墙均采用轻钢龙骨体系，饰面材料为涂装板，不仅实现空间分隔的灵活性，也取代传统墙面湿作业，提升施工便捷性与效率。轻钢龙骨隔墙内侧空间可以作为设备管线穿管的使用空间，有效实现机电管线与结构支撑体的分离。在保证功能性的同时，也为后期维护与管理提供了便利，进一步提高了建筑整体使用效率。

绿色建筑三星

项目坚持绿色建筑三星级的高标准，建筑师团队详细制定了绿色建筑技术方案，以期在环保与效能之间达到完美平衡。通过多种方式推进海绵城市建设，包括透水铺装、下凹绿地等设计手法，实现雨水有效管理。在节水方面，室内配备一级节水器具，合理利用非传统水源进行冲厕；室外则采用节水灌溉系统，进一步降低建筑的整体用水量，提升非传统水源的使用效率。通过这些措施，显著减少对净水资源的消耗，实现可持续发展目标。项目引入光伏发电系统，以自发自用为原则，优先满足公共照明、地下车库照明、电梯与机房等公共服务用电需求，不仅降低建筑运营成本，也减少对传统能源的依赖，实现可再生能源有效利用。

项目结合物理模拟分析与设计，充分利用自然资源，致力于打造良好的风、光、热、声环境，确保满足《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378–2019）三星级（85分）的要求。这些设计理念和技术的实施，展示出项目在绿色建筑方面的创新与努力。

多专项精细化设计

在建筑主体设计的同时，建筑师团队开展室内精装、幕墙、景观、泛光照明、标识标牌等多个专项设计，提高设计完成度，避免常规项目在专项设计阶段与主体建筑设计不匹配的通病。

海绵城市设计方面，积极响应国家推行的“自然存积、自然渗透、自然净化”理念，采用雨水花园、下沉式绿地、透水铺装等海绵设施。不仅能够有效管理小区内的雨水径流，还能降低面源污染物的排放率，最终实现年径流总量控制率80%以上，面源污染物削减率达到50%以上，打造生态友好的绿色示范小区。

泛光照明设计方面，遵循居住性社区安静、温和的气质，与周边环境相匹配，特别突出与京张高线公园及1号地块综合商业的运营特色。同时，照明设计满足城管委等主管部门对城市景观的规定，确保项目在品质与区位要求上的一致性。

标识设计方面，从色彩、造型、结构等多方面进行考量，结合人机工程学，合理设计标识的尺寸和观看角度，以满足不同时间段活动人群对标识信息的识别需求。夜间的灯光效果也被充分考虑，以增强标识的可视性与吸引力。

BIM全生命周期应用

在该项目中，全面实现了正向BIM协同一体化设计，这是一个高度集成化、协同化的设计与管理策略。BIM技术的应用贯穿项目的整个生命周期，从项目初期的设计阶段到竣工交付，再到后续的运维管理，实现设计、施工、成本与进度等多个方面的深度整合与优化。建筑师团队制定详细的BIM执行计划，并选择适当的BIM软件平台，确保数据无缝对接与共享。通过BIM技术进行冲突检测与性能分析，进一步优化设计，减少设计变更。

在施工过程中，利用BIM模型进行进度模拟、成本控制与质量管理，监管主要构件制造与运输安装，确保各项工程的顺利进行。项目竣工后，交付完整的BIM模型，支持后续的运维管理，实现智能化设备管理与空间优化。一系列措施不仅提高项目的整体效率与品质，也为未来类似项目实施提供宝贵经验。

内院景观效果图（来源：中国建筑设计研究院有限公司）

装配式内装效果图（来源：中国建筑设计研究院有限公司）

公寓大堂效果图（来源：中国建筑设计研究院有限公司）

项目推进情况

根据建筑师项管PMO与建设单位共同制定的项目建设总体策划、总体进度计划，各项建设工作正在有序铺开、平稳开展。

前期已完成宅基地腾退、地上物拆迁等工作；2021年11月取得项目立项批复；2023年6月取得多规合一综合会商意见；2023年12月取得《保障性租赁住房项目认定书》；2023年5月完成集体土地征地手续；2024年9月取得1、2、3、5、6号地块不动产权证（4号地块目前正在高位协调积极推进中）；2024年5月取得1、2、3、5、6号地块建设工程规划许可证；2024年6月取得一标段（1、2号地块）建筑工程施工许可证；2024年7月取得二标段（3、5、6号地块）建筑工程施工许可证。

现场2024年9月已完成1、2、3、5号地块土护降工程竣工验收，目前正在开展主体工程施工，计划2024年底地下室施工至正负零，2025年主体结构封顶，2026年建成投入使用。

建筑师负责制实效

优化缩短工期

目前，已通过建筑师PMO全过程项目管理提升管理效能，优化缩短工期6个月。按照《北京市优化营商环境条例》第四十一条优化项目总体进度计划、招标计划和施工工期，采用土护降工程先行、促进设计与施工融合、合同谈判等方式，普遍优化和缩短工期达6个月，社会效益和经济效益明显。其中，1号地块、2号地块优化和缩短工期达7个月及以上；2号地块与3、5、6号地块同类项目同期交付，更好满足保障性租赁住房建成服务周边高科技企业的目标。

提高设计质量

第一，通过设计总包开展设计集成和技术总控，与主体设计同步推进各项专项设计，提高设计完成度、完整度，从源头提高设计质量。本项目设计总包含有室内精装设计、景观园林设计、泛光照明设计、标识标牌设计、建筑幕墙设计、智能化设计、绿色建筑、BIM、海绵专项等多个专项设计与咨询，成果均由建筑师审核确认。

第二，落实建筑师对专项设计、深化设计的总控责任，加强项目专项设计、深化设计的审核和对接工作。施工单位深化设计成果，例如钢结构深化设计、幕墙深化设计、装配式深化设计等，均由建筑师审核确认。

第三，加强设计管理，强化设计成果审查。在设计工作推进过程中，强化方案审核与确认，为各项工作开展奠定基础。在初步设计阶段夯实技术论证，组织外部专家开展技术审查，提高初步设计与概算质量。在施工图阶段，进一步开展设计深化与审核、提升工作。

严格控制造价

其一，严格执行限额设计。在工程设计中，对各阶段设计图纸进行经济评估。从方案阶段开始，结合方案估算优选设计方案，初步建立造价控制目标。在初步设计和施工图设计中，细化分解造价控制目标，对标设计。

其二，严格评审概算、清单、变更、洽商、签证，以不超概作为项目造价控制目标。在概算、清单、变更、洽商、签证审批阶段，由PMO组织相关参建单位进行多轮技术论证、造价论证，开展会审会商、专家评审，作为造价控制的依据。

加强招采管理

在招标前，由PMO编制合约规划、合约预算、招标计划、标段划分方案，并加强招标文件及合同的审核。由PMO组织设计、清单、审计对概算和清单、招标控制价进行比较论证，开展多轮造价控制会审，有效执行不超概的目标。对施工总包范围内的暂估价招标纳入招标采购管理范围，严格控制质量与成本。

提升工程品质

在施工阶段，由PMO牵头，组织建筑师和监理单位、施工总包单位，开展施工管理工作，审批施工进度计划、施工组织方案、工程款支付，并开展现场检查，确保工期、质量和现场安全文明施工等各项工作按合同计划目标实施。工程进度款支付必须经过建筑师签字确认，作为批准付款的前置条件。重要材料、设备、部品部件、首段、样板段等，必须经过建筑师签字确认。分部分项工程验收、竣工验收，必须经过设计签字确认。建筑师定期巡视现场、参加现场工程例会等，及时解决现场问题，到场服务频次不低于每周一次。通过上述措施，有效提升工程品质。（本文作者张军英、潘悦、周陶洪、刘璐、邢庆春来自中国建筑设计研究院有限公司）

责任建筑师服务范围（来源：中国建筑设计研究院有限公司）

项目信息

建设单位：北京海安居置业有限公司

设计单位：中国建筑设计研究院有限公司

服务模式：建筑师负责制（设计总包+全过程项目管理）

建设地点：北京市海淀区北太平庄街道明光村地区。南至学院南路，北至北三环，西至京张高铁，东至西北放射线快速路

建设规模：总用地面积约17.1万平方米，其中建设用地面积59297.74平方米

总建筑面积：250653平方米

地上总建筑面积：160000平方米地下总建筑面积：90653.00平方米

建设内容：高品质保障性租赁住房及配套公共服务设施