生活离不开衣食住行，住房是人生命中的重要场所。随着城镇化高速发展和人们对居住品质需求的不断提升，如何把房子设计好、建设好、管理好，进而把城市规划好、建设好、治理好，是推动住房建设高质量发展的必然要求。在此，结合本人工作经历，分享高品质住宅及好房子建设的心得体会与思考。

我国及北京住宅历史沿革

我国住宅发展至今主要历经四个阶段，北京市住宅发展也在四个阶段呈现各自特点。

第一阶段（1949–1977年）为计划经济时代住房分配时期。新中国成立后，在计划经济体制下，我国逐步建立了以分配为主的住房体系，为应对居民住房严重短缺问题，建设了一批成排平房住宅。这一阶段，北京先后提出“邻里单位”的设想及“街坊制度”，规划理念借鉴前苏联“单元式”设计手法。那时的住房成套率低、面积小、多户合用厨房和卫生间，户内多种功能混于一室，建筑标准低、居住条件不佳。

第二阶段（1978–1997年）为改革开放后住宅供应向市场化过渡时期。改革开放后，我国住房建设高速发展，住房短缺问题得到缓解，人民居住水平得以提高，住房市场逐渐放开，住房制度进行改革。这一阶段，北京住宅在设计理念上强调“以人为核心”，规划理论上形成了“居住区→居住小区→住宅组团”的三级规划空间，分级配置配套公建，关注居住环境建设，注重组群组合形态的多样化，空间绿地、集中绿地受到普遍欢迎。1978年，邓小平同志视察“前三门”住宅楼，对改进住宅的品质和舒适度提出要求，住宅从“生存型”向“适用型”转变，诞生“北京住宅设计的更新换代”80.81系列经典户型。住宅层高从2.9米降低到2.7米，增加小方厅，厨房内增加切菜台、碗柜等，卫生间改为设坐便器、洗脸盆、澡盆（或淋浴）。期间，北京市住宅设计引入“套型”概念，重视“居寝分离”，“以人为本、私密性、适用、安全、经济”等设计原则逐渐成为业界共识。

第三阶段（1998—2015年）为房地产业蓬勃发展与住宅保障体系逐步建立时期。这一阶段，北京市对1993年版《城市居住区规划设计规范》进行局部修订，其中增加老年人设施和停车等要求，对住区分级标准、配套设施、指标体系、日照间距等进行调整。期间，出现了以高层住宅为主的高容积率、高密度住区，规划指标体系更加细致、健全，也更注重土地利用与居住环境建设，经济适用房、两限房、公租房、廉租房等各类保障房大规模建设。2015年，北京修订印发《北京市居住公共服务设施配置指标》，该指标至今仍是北京住宅设计的重要依据之一。这一阶段，国标《住宅设计规范》多次修订，北京出台多项地方标准，居住标准进一步提高，更为注重动静分区、公私分离、干湿分区，同时关注户内日照、通风、采光条件，居住者个性化需求也得到凸显。

第四阶段（2016年至今）为存量更新与可持续发展时期。在城镇化高速发展的背景下，居住者对住房品质提出更高要求，我国住房建设由高数量转入高质量发展，进入新建与存量并举的新时代。2017年9月13日，中共中央、国务院正式批复《北京城市总体规划（2016年—2035年）》，成为北京城市发展的法定蓝图，这也为北京住宅设计提供了上位规划层面的依据，所有住宅设计都要遵循总体规划、分区规划、街区层面规划的要求。北京市出台地标《住宅设计规范》，从居住安全、品质、科技等方面出发，提升住宅全生命周期品质；出台《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》，结合北京减量要求和存量特点，形成全国首个减量发展背景下的更新专项规划；启动编制《北京市高品质住宅设计导则》，以解决人民住房质量痛点问题、提升居住品质这一目标为导向，对住宅设计提出指引性技术要求和方案。

北京高品质住宅创新实践

为落实中央“房住不炒”工作要求、推动提升住房品质，北京市于2021年在全国首次推出了通过投报高标准住宅建设方案获得开发土地的政策机制。

该机制由北京市规划自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会等相关单位联合发布，目的是在房地土拍市场实现“房地联动、一地一策”会商机制，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，“量身定制”政策工具箱，加强精准调控，在达到土地合理价格上限、政府持有商品住宅产权份额预设份额上限等条件时，转入投报高标准商品住宅建设方案程序。伴随该机制同时出台了《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》，通过投报住宅建设方案、承诺高标准建筑品质来获得土地的北京特色高标准拿地政策逐渐成型。

北京市高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准

高标准商品住宅建设方案评审内容包含建筑品质和建筑规划设计两大部分。其中，建筑品质包含绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、管理模式6部分内容，建筑规划设计包含城市设计及总图规划、建筑单体、交通流线设计、景观与公共环境4部分内容，每部分内容有相应的评分项，并被赋予不同的分值。

为规范高品质商品住宅项目建设管理，2021年12月，北京市规划自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》，明确实施标准、过程管控、组织保障等内容。

北京市高品质商品住宅项目建设管理流程图

总体而言，北京高品质住宅设计创新实践具有以下几大亮点。

亮点一：政策引领实现技术创新。项目全面实施绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑和健康建筑等多项技术，通过新技术的集成应用，以解决居民住房痛点问题为出发点，全面提升住宅性能与质量，从而提高住宅建筑品质。

政策引领实现技术创新

亮点二：政策引领实现模式创新。项目采用建筑师负责制，实现从前期策划、设计、施工到运维的全过程咨询。发挥建筑师技术统筹、项目管理作用，为住宅品质提供有力保障，为项目带来更多社会、经济效益。

政策引领实现模式创新

亮点三：政策引领保障质量与性能。项目通过投保工程质量潜在缺陷保险、安全责任险、绿色建筑性能责任保险、工程设计责任险和建筑师职业责任险，引入风险防控机制，提高建筑工程质量。同时，对建筑关键部位的质量保修期限提出更高要求，提高建筑使用寿命，提升住宅品质。

政策引领保障质量与性能

高品质住宅建设离不开政策引领，北京在全国首创了在土地招拍挂环节通过投报高标准住宅建设方案方式获得开发土地，在市场上落地实施了一批高标准住宅示范项目。

2021年至今，北京市已陆续实施40余个高标准示范项目，超300万平方米。其中，实施绿色建筑（三星级）、装配式建筑[AA（BJ）级、AAA（BJ）级]、全面装配式装修的建筑面积已达300余万平方米，实施健康建筑200余万平方米，实施超低能耗建筑近百万平方米，起到了引领示范作用。

纵观北京市诸多高品质住宅项目，呈现出以下几大亮点：

一是与城市的融合。规划设计中关注用地城市特性，延续周边场地现状肌理，使新建项目和谐融入区域环境风貌，规划考虑与周边现状建筑及规划建筑的高度协调问题，与城市形象界面的协调统一的关系。

二是组团围合。建筑布置错落有致，通过适度围合，形成尺度宜人的中心绿地景观和楼间绿化空间，创造出一系列由建筑围合出来的多样化城市公共空间序列，塑造舒适美观的绿色住区。

三是户内极致精细化设计。通过极致精细化的产品设计，为居住者创造更好用的使用体验，以此来提升整个住宅的品质。

高品质住宅设计方法

高品质住宅离不开好的设计，在新时代背景下，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹先后在多个场合对好房子提出期许与要求，为“好房子”设计指明了方向。

2023年1月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在住房和城乡建设重点工作推进会上指出：安居乐业是人民幸福最重要的表现形式，安居是人民群众幸福的基点，要牢牢抓住安居这个基点，让老百姓住上更好的房子，再从好房子到好小区、好社区、好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，为人民群众创造高品质的生活空间。

2023年4月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席2023中国电动汽车百人会论坛，并以《如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子》为题发表演讲。他指出：在设计上，要像智能汽车一样，以科技赋能住宅；在建造上，要像造汽车一样造房子；在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度；在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务。

2023年12月，全国住房城乡建设工作会议在京召开。会议提出适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，并显著提高住宅质量要求的重要性，提出“完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准”“强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术”等重点要求。

2024年3月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在全国人大二次会议民生主题记者会上指出：我国将大力推进保障性住房的规划与建设工作，并着重关注“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造工程。着力引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发优质的产品、材料和设备，多领域跨界协同合作，共同打造集绿色、低碳、智能、安全于一体的好房子，确保民众能够享受到健康、安全且便捷舒适的居住环境。

无论是高品质住宅，还是百姓心中的好房子，都是为了使人民居于其中有更真切的幸福感与获得感，两者只是从不同视角、不同维度为达到造福于民这一共同宏观目标提出的具体目标，高品质住宅与好房子两者殊途同归。

从城市视角看，住宅是城市中最为量大面广的建筑，城市视角下的高品质住宅设计：一是与城市和谐共处，符合地域文脉要求；二是为街区功能提升补短板、作贡献；三是坚持绿色低碳，助力城市可持续发展。

从居住者视角看，住房是每个家庭日常活动和使用最基本的场所，居于其中人的真实感受是判断一所住宅是否属于好房子的重要标准。基于居住者的视角，探究住在房子里的人及其家庭的真实需求与感受，从居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等切实需要为切入点，才能设计出好房子，老百姓认可的才是好房子。

基于多年的实践，我们提出环境好、配套好、户型好、外观好、性能好、物业管理好的“六好住宅”理念。环境好，即住区规划与优美的自然环境、城市风貌协调，实现全龄宜居；配套好，即生活便捷，周边交通、教育、医疗、商业配套设施完善；户型好，即功能适用、耐久可变，满足全生命周期居住需求；外观好，即协调美观，立面材质、建筑形体、色彩符合城市设计要求又有归属感，实现环境友好；性能好，即健康安全、舒适便捷，绿色低碳；管理好，即优质的物业管理、主动维修、维护，实现运维品质长久。

如何通过设计来实现“六好住宅”这一目标？一是要坚持规划引领，与城市风貌、周边环境相协调，实现环境友好。以全国好房子设计大赛一等奖作品之一的“生活协奏曲—未来理想社区”为例，在规划设计中注重风貌协调，优化城市界面与空间形态，完善区域风貌，形成积极城市界面，从城市到街区打造供人们开展各项社会生活的街道空间、广场空间、绿地空间、滨水空间等不同室外开敞空间。二是倡导为街区公共利益服务、作贡献、实现共建、共享、共治。以城建国誉未来悦项目为例，在规划中依照用地本身质素，结合街区缺失的配套服务功能，针对性完成“城市配套服务织补”，完善社区生活圈，并保证配套设施方便可达；项目通过营造城市会客厅等区域共享空间，促进居民共建共治共享。三是坚持以人为本，打造全龄友好、绿色宜居的住区环境。以全国好房子设计大赛一等奖作品之一的“生活协奏曲–未来理想社区”为例，底层架空与户外空间互相渗透，在架空层打造全龄共享功能区；在设计中充分考虑北京主导风向，集合建筑排布，西北侧以板楼形成围合的建筑形态，阻挡冬季西北风，东南侧以塔楼形成开敞呼吸的建筑形态，结合局部底层架空，营造小区宜人的风环境，这种设计手法也从规划层面贯彻节能环保理念。四是坚持人性化、精细化设计，完善功能、性能优良。以融创学府壹号院项目为例，其户型面积与功能配置关系合理，面宽、进深与朝向设计合理，户内空间利用率高；户型动静分区、洁污分区明确，考虑卫生间干湿分离设计，户内动线合理；居室与卫生间数量得当，空间尺度适当；户型采光通风条件好。五是住宅品质长久。建设是短期的，运营是长期的，要通过主动维修维护理念与制度的建立，智慧运维技术手段的应用，达到品质长久的目标。六是坚持因地制宜，符合地域文脉，通过营造高品质建筑外观和建筑风貌，让居住者更有归属感。例如，在融创学府壹号院项目的立面颜色与材质选取上，兼顾区域规划中的色彩要求，立面提取传统歇山式屋顶样式，结合不同材质的运用，使传统形式在新时代得到新的演绎，整体立面设计重新定义了新中式，体现了建筑文脉与科技创新的融合，展现出北京气度。

高品质住宅设计的思考

无论是好房子还是高品质住宅，都要从全生命周期、全过程多维度来评价，好房子不仅仅是设计阶段、建设阶段的事，还包括运营。同时，住宅设计也只是构建高品质住宅价值体系的一个重要环节，并不是唯一环节。住宅设计工作受多方主体诉求、政策因素、市场因素等多要素指导和制约，进而影响设计成果与品质。此外，好房子建设更离不开全产业链各方的共同努力，只有开发、设计、施工、运营等市场主体统一价值评价体系，对什么是好房子、什么是高品质住宅认知一致，才能真正实现高品质住宅，实现为百姓建好房子的目标。

总之，好房子离不开政策引领，但最终还是归于市场的选择。好房子需要设计赋能，设计也一定能够创造新的价值。好房子离不开科技创新，需要全产业共同探索、发展新质生产力。好房子最终还是要看百姓的口碑，让百姓住得健康舒心、用得方便安全，让百姓满意的房子才是好房子，这也是我们共同努力的方向。（本文根据钱嘉宏题为《新时代北京高品质住宅创新实践与思考》专题报告录音整理，文内标题系本刊所加，已经本人审阅。本文作者钱嘉宏系北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师，北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师）