进入新时代，随着我国社会主要矛盾变化，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期^[1]。因此，大力提升既有住房品质，把“老房子”变成“好房子”，提高人民群众的获得感、幸福感是目前需关注的重要问题。

老旧小区改造中的问题与需求

老旧小区更新改造中的主要问题

老旧小区建筑功能与时代需求不符

既有住宅的改造中，建筑户型和机电系统作为改造的基底，尤为重要。但随着社会的飞速发展，建筑规范与标准逐渐提高、人民生活方式不断改善、新技术新设备层出不穷，而大量老旧小区住宅的建筑户型、机电条件已不再适应当代的生活需求。新产品、新家电、新系统无法适用老旧小区住宅，这使得大量老旧小区居民的生活品质迟迟跟不上时代的发展。

以政府投资为主的老旧小区改造不能解决所有问题

以政府主导的老旧小区改造主要是保基本、保底线，虽然解决了不少百姓急难愁盼的问题，但由于老旧小区房屋产权关系复杂、居民诉求多样化、非政府投资来源单一，管理部门协同能效待提升、基层治理体制待健全，使得以政府投资为主的改造很难面面俱到、一次性解决所有问题，在改造完成后，距离“优质住房”仍有较大的差距。

改造过程对居民生活存在一定的影响

老旧小区改造的施工过程，一定程度上均会造成居民日常生活的不便。比如，户内上下水改造，在更换管道的同时，对户内厨房和卫生间装修的局部破坏是必然的。结合不同住户的原始装修，破坏程度也各不相同。对于装修恢复标准的制定、资金的预算以及施工过程如何保证居民的正常生活都是现实工程中最具挑战的问题，如有处理不当，在一定程度上也会引起居民的抗拒情绪。

老旧小区改造不能只是物理空间层面的改造

老旧小区改造不仅仅是物理空间的更新改造，更是一个综合性的、多维度的过程。居民思想上的更新在老旧小区改造中起着至关重要的作用，这不仅关乎居民对改造项目的接受程度，更直接影响到改造后社区的长远发展和生活质量。

居民需要认识到老旧小区改造不仅是政府、产权单位或物业公司的责任，更是每位居民共同的责任。要转变“等、靠、要”和过度依赖政府投资的传统观念，积极参与到改造过程，为社区的美好未来贡献自己的力量。

为此，属地街道、社区、物业、实施主体等部门，需深入改造群体、多维度宣传，增强居民对社区的归属感和责任感，让他们意识到自己是社区的一份子，社区的发展和改善与自己息息相关。同时，更新改造过程还是区域社会关系的重构，在交流与互动中，增强邻里之间的信任和友谊。这种主人翁意识与和谐的邻里关系均有利于社区的正向改善和稳定发展。

此外，老旧小区改造还是新理念、新技术传播的窗口。在信息化、智能化快速发展的今天，居民需要接受并适应新技术带来的生活方式变革。同时，绿色、环保理念的宣传和实践，将逐渐培养居民的环保意识和责任感，让大家意识到保护环境、节约资源是每个人的责任和义务。

老旧小区更新改造的核心需求

优化生活模式

近十年来，随着数字化与互联网的深度融合、工作与就业模式的转变、消费观念的升级、生活方式的多样化、社会与文化的变迁等，生活模式在全球范围内都发生了显著的变化。

网络速度的不断提升极大地改变了人们的线上生活，高清视频、在线体验、远程办公等应用得以更流畅地运行。移动支付、在线医疗、远程教育等服务的兴起，使得人们可以更加灵活地安排自己的时间和生活。越来越多的企业开始采用远程工作模式，员工可以在家中或其他远程地点完成工作。在老旧的空间和设备设施条件下，如何通过更新跟上现代生活节奏，是老旧小区改造的一项重要诉求。

提高生活品质

对老旧小区的居民来说，几十年居住条件的固化，使居住环境和生活品质与时代发展严重脱节。考虑到经济因素和结构安全，居民普遍希望在不进行大拆大改的前提下，通过细节的处理和微小的改善，有效提高生活品质。比如，增加外窗的通风面积，更换隔声降噪的门窗，修缮上下水跑冒滴漏，改善厨卫下水反味等。除了解决这些基本的生活问题外，还可以通过系统性改善室内的空气系统、水系统、光环境，采用绿色健康的建筑材料，更换多功能的家具家电，进一步提升生活质量。

提升人民群众对“好房子”的认知

对于“好”的追求，是人民的共同意愿。但是，什么是“好房子”、好生活、好品质、好设备、好材料、好技术等等，人民群众的理解各不相同，也是相对欠缺的。当前，亟须让人民群众认识“好房子”、理解“好房子”、需要“好房子”，并通过激励机制的建设，鼓励大家积极追求“好房子”，刺激消费，拉动产业链。因此，老旧小区的更新改造过程，也是一场“好房子”理念的宣传和普及的过程。

以老旧小区改造为平台的家装换新实践

树立样板间效应

以老旧小区为平台，引导居民自主投资家装换新，共同打造属于自己的“好房子”，是推动建设行业发展的一项重要任务。在老旧小区改造项目中树立样板间效应，是一种有效推动改造工作、提升居民满意度和信任度、引导居民追求并投资“好房子”的重要策略。

样板间可以直观展示改造效果。样板间在施工质量、工艺水平、材料选择等方面，可以为居民等提供直观的参考和评判依据。通过参观样板间，居民可以更加清晰地了解工程完工后的情况，感受到改造带来的变化和好处，增强对改造工作的信心和支持，减少后期因不满意而产生的投诉、返工等问题。

样板间是技术创新与推广应用的窗口。样板间可以作为新技术、新材料、新工艺的展示平台，促进这些新技术在建筑工程领域的推广和应用。在一定程度上，可以推动整个建筑行业的技术进步和创新，提升行业整体水平。

样板间是正向宣传与公众参与的鲜活场景。让百姓能走进去、看得见、体验得到，通过实际场景加强“好房子”理念成果的宣传，是推广“好房子”理念，推动老旧小区改造品质提升的必要路径。通过样板间吸引社区居民的参观、咨询和现场交流，有助于建设单位、设计单位、施工单位、物业单位、基层政府与居民，以及居民之间的多维度互动。通过交流与沟通，解除居民对于改造的一些刻板印象和误区，并引导居民认知、理解和追求“好房子”和好生活，凝聚共治、共建、共享的基层治理共识。

“好房子”样板间进社区实践

为贯彻把“老房子”改造成“好房子”的理念，并与老旧小区改造工作结合，精准地应对居民实际需求，开展“好房子”样板间进社区实践尤为重要。

例如，北京市通州区水仙园小区在实施老旧小区改造前，推动“样板先行”展示区，将“样板展示”与“主材公示”进行有机结合。为便于居民理解老旧小区改造，制作关键工序施工样板，把拆下来的上下水管道、阀门等与新设备、材料进行对比展示，让居民直观感受。同时，在小区公共广场上搭建了临时样板间兼居民议事厅，并使用标准化视频指南进行可视化交底宣贯，高标准管控工程质量，实现精细化施工与居民需求的“双向奔赴”。

水仙园小区设计方案鸟瞰效果图

水仙园小区改造后实景图

为奋力打造好房子、好小区、好社区、好城区，为人民群众创造高品质的生活空间。项目探索推出“家装换新”新模式，发挥建筑师负责制+工程总承包合同框架优势，靶向施治。重点在厨房、卫生间和适老化设计方面，结合老旧小区的痛点难点，引导居民出资，在老旧小区改造平台上叠加厨卫整装、适老化改造模块，将旧改工作精准地落实到最基本单元。在改造中，选择多户积极配合改造且有装修意愿的居民，将其户内改造完成的厨房和卫生间设置成“临时样板间”，并与居民达成一致，在老旧小区工程改造完成前，允许小区其他居民随时参观。这种实体打样方式，高效直观地向居民展示了高品质的设计水平、施工质量和服务能力。

厨房更新改造对比图

卫生间更新改造对比图

老旧小区改造新模式建议

一是以老旧小区改造为平台。各省市以政府投资为主的老旧小区改造内容重在保基本、保底线，改造周期相对较长、服务内容和人员配备相对专业，模式相对成熟，可以为开展新模式探索奠定较好的工作基础和工作平台。

二是建立居民出资的专项改造模式。在老旧小区改造项目中，增加厨卫整装、全屋整装、适老化改造、家具家电以旧换新等居民自愿、自费的专项改造模块，由老旧小区建设单位或实施主体组建或委托专业团队，统一宣传、实施和管理。并通过工业化、批量化的改造降低成本，回馈居民。

三是建立监管机制。主要从质量监督和资金监管两方面入手，以政府监管为主导，联合协同各层级的多部门，形成上下联动、信息共享、协同配合、联合执法的监管组织体系，最大力度的保障居民权益。

四是推广社区样板间。在老旧小区改造过程中，结合实际情况，由建设单位或实施主体与居民、物业、社区、施工单位等协商，开展多样性的样板间打造，让小区、社区居民参观体验，切实感受房屋整体更新带来的生活品质的改善和提升，刺激消费，带动相关产业发展。

五是建立既有住宅更新改造评估体系。在绿色、低碳、健康、适老化等方面，针对既有住宅更新改造建立具有较强落地性的评估体系，对改造后的住宅进行综合性能评估，具备条件的可实施运维数据监测。

六是设立激励机制。针对开展既有住宅综合性提升的产业链相关单位和积极配合改造的居民，设置相应的激励机制。经评估，既有住宅在更新改造后，达到一定的“好房子”标准时，予以合理的激励措施，促进各方积极性，带动产业发展。（本文作者李小滴、吴英时来自北京市建筑设计研究院股份有限公司）

参考文献

[1]倪虹.谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章[N].学习时报,2023–06–28(001).