今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议提出了今年和未来一段时间做好住房和城乡建设工作的总体要求。会议要求，要完整、准确、全面贯彻新发展理念，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好。要着力在增进民生福祉、创造高品质生活上展现新作为，着力在推动绿色发展、促进人与自然和谐共生上实现新进展，着力在保障质量安全、为社会提供高品质建筑产品上作出新贡献。

从上述工作要求中可以看出，城市建设工作必须紧紧围绕打造宜居、韧性、智慧城市这个目标任务，要以工业化、数字化、绿色化为方向，不断提升建筑品质。第五代适老化智慧康养住房作为未来住宅的发展方向之一，在建筑产品的设计和社区的整体规划上，都满足了国家对于新时期住房和城乡建设工作的宏观要求。

设计背景

近些年来，随着我国社会老龄化程度的加深和居民财富水平的上升，老年人对于多层次、高品质养老需求逐年增长。国家统计局第七次全国人口普查结果显示，我国60岁及以上人口已达2.64亿人，占总人口的比重较2010年上升了5.44个百分点。所以，妥善保障老年人养老权益，实现老有所依、老有所养、老有所学、老有所用、老有所安、老有所乐，已成为我国养老发展建设中的重中之重。

虽然养老方式逐渐呈现出多元化的特征，但居家养老对于大部分老人来说依然是主流选择。未来，我国老年人大多数都会选择居家养老和社区养老，形成“9073”的养老发展格局，就是90%的老年人选择居家养老，7%的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。

这一明显偏好与我国传统的家庭观念不无关系，然而，随着老龄化程度的不断加深，传统的居住模式正在迎来挑战。目前，由于受多数居住社区养老服务模式不完善、上门护理人员不专业等因素影响，对于当前的居家养老，老年人普遍存在着养老资源焦虑、财富焦虑、尊严缺失、子女负担、孤独等心理困扰，以及健康误导、就医问诊困难、专业上门护理难寻、失智易受护工欺负等健康困扰。这些痛点使得许多老年人的养老生活品质和尊严无法得到保障。

在此背景下，一种依托于新型养老服务模式的新型适老化康养住房应运而生。这种适老化康养住房不仅要满足最基本的适老化无障碍设计要求，也要尽可能地符合老年人心理及生理特征，融合智慧化完善的居家养老服务，进而消除老年人的思想困扰，能够在自家舒心地进行养老。

第五代适老化智慧康养住房沿街呈现“生态绿色”立面形象（图片来源：巩义祝福天樾云筑项目设计资料）

该住房模式是在第四代住房——“庭院房”或“城市森林花园住房”的基础上，将空中花园和空中庭院结合老年人的生理心理特征来打造的。这种新型适老化康养住房的户属空中花园或共享空中庭院，能够让生活在这里的老人进行有益身心康复的各种活动，从“自家院落”和“邻里交流”层面来看，这样的住房模式更能符合老年人的心理期望及需求。此外，搭配着新型的养老服务，共同来打造新型“智慧康养完整社区”或“智慧康养未来社区”，可以打消老人的生活烦恼和顾虑，让老人不管是在户内还是户外都舒心愉悦。

智慧康养未来社区建设模式（图片来源：www.cngiantech.com）

户型设计

在户型设计方面，从满足新型适老化居住产品功能出发，在提升规划容积率的前提下，尽最大可能为老年居住主体营造精致、舒适、提神的居住空间。

户型设计遵循中原及北方地区气候特征及居住习惯

户型设计采用紧凑式的板式住宅户型模式，不论是夏热冬冷地区还是寒冷地区，此户型模式均适用。

根据老年人的居住习惯，设计充分考虑各个居住空间更为宽敞的设计尺度，在老年人参与活动的主要居住空间均满足轮椅回转的无障碍需求。

第五代适老化智慧康养住房户内轮椅回转空间（虚线圆圈示意）（图片来源：西峡县中恒 • 阳光城项目设计资料）

户型功能合理

首先，户型设计整体遵循流线：公共交通空间（楼电梯、公共走道）–户内公共空间（餐客厅、厨房）–户属空中花园–户内私密空间（卧室、书房）。另外，根据老年人的生活习惯，将老年人居住的主卧室靠近户门设计，这样一是能使老年人在居室受到户内其他成员活动影响最小；二是老年人晨起能够很方便地出户乘坐电梯下楼，进行晨练、购物等活动，而对户内其他成员的影响达到最小。

第五代适老化智慧康养住房老年人出入口流线示意图（作者自绘）

其次，户内融入“第三厅”设计，此空间可由老年居住主体依据自身习惯及爱好来赋予它具体的功能，它可以为老年业主提供茶饮、棋牌、阅读、绿植、居住等各种功能；在户型的奇数层与偶数层，此“第三厅”与客厅位置互换，使得各户均能够通过公共客厅进入户属空中花园。

第五代适老化智慧康养住房户内“第三厅” 设计（阴影区域）以及在奇偶数层与客厅位置互换

最后，为应对新冠疫情常态化，各户在入户处均考虑清洁流线（入户于家政间或厨房清洁、消毒），不管对于业主自身、家人还是访客，都能最大限度保证入户安全卫生。

第五代适老化智慧康养住房入户清洁流线示意图（作者自绘）

户属空中花园设计

符合老年人心理需求的户属空中花园

第五代适老化智慧康养住房是在第四代空中大花园住房的基础上，融入适老化设计及智慧康养服务。这样的住房模式更适合多代居，是对目前乃至未来国内居家养老模式很好的补充及完善。各家各户均设置30平方米~60平方米不等且挑高6米的景观空中花园，业主可在自家花园里进行种花、种菜、养鱼、遛鸟、健身、棋牌等各种活动，完全满足国人尤其是老一辈对“自家院子”的执着居住梦想，为城镇居民提供一种崭新的居住体验一一无需下楼就能在自家院子里锻炼身体，过着田园生活，颐养身心。

智慧康养未来社区设计功能及理念（图片来源：南阳市CCRC未来社区规划设计资料）

各户户属空中花园最外围约0.8米范围内的植物由物业统一种植及日常打理，其向内范围的花园种植、铺装等由业主自理。第五代适老化智慧康养住房的立面会呈现出协调统一的“生态绿色”立面形象，将有效提升居住区周边的城镇整体形象。

户属空中花园计容及计产权的国内相关政策支持

第五代适老化智慧康养住房的户属空中花园在计容及计产权方面在国内已有多个城市的政府部门出具了相应政策支持，即户属空中花园在满足一些特定条件的基础上（具体特定条件各地政府要求不同），可完全不计入项目设计容积率，且完全不计入住户的产权面积，在销售上其面积全部送给业主使用，并且其可按20%的面积计入小区绿化率，该政策对于国内推动此新型住房模式非常有利。

第五代适老化智慧康养住房户属空中花园的造价要均摊到各户的可售面积上，住宅建设成本会比第三代传统住宅增加500~700元/平方米，但鉴于类似项目在国内多地的销售价格比较，其平均售价应比其周边第三代普通住宅高出1500~2000元/平方米，并且其产品由于差异化设计，自身去化率极高，基本能达到开盘即清盘的去化速度，对于其销售会更加有利。

第五代适老化生态康养住房建设目标及社会效果

一种比别墅更适合养老的房子

第五代适老化智慧康养住房，集合了中国传统四合院、西方别墅、空中园林、垂直绿化和电梯房等众多建筑优势于一身，层层有园林，户户有庭院，将高层住房全部变成了如同只有一两层高的低层四合院，并且其视线、采光度、私密性和安全性也都俱佳。在当代“多代居”模式下，其很大程度上方便了老人在家带幼儿、老人就医、子女上班、孩子上学、举家休闲出行的需要。其居住效果及居住品质都要比低矮别墅好，其建筑占地又只与第三代电梯房相当，是大多数老百姓都能买得起和住得起的房子。第五代适老化智慧康养住房的低成本和高品质优势十分明显，使得当地政府部门、城市建设者、居住者和城市环境四者均获益。

成功解决类似住房存在的诸多问题

第五代适老化智慧康养住房，既成功地解决了全球十几年来“大花园、大阳台”庭院植树住房一直都无法解决的“黑房子、黑花园、无私密性、无安全性”等众多重大缺陷问题（其主要表现为该类私家花园的上一层，都开有邻居家的窗户，从而使居住失去了私密性和安全性，同时还使该类开窗的房间都无法获得直接采光，而成为了黑房子）；又成功地满足了目前居住在钢筋混凝土房子里的城市老年人对于传统“自家院子”的强烈怀念和期望，也解决了他们非常实际的居家养老问题。

助推田园康养生活，让梦想照进现实

第五代适老化智慧康养住房，有着许多与传统户型不同之处，如传统户型只有房子这一部分，而第五代适老化智慧康养住房户型则由三部分组成，即“房子+门前入户大厅+屋后私家花园”。第五代适老化智慧康养住房在物业服务模式上也与传统物业服务不同，它专为住户打理私家花园，并为需要的业主提供种花、种菜等服务。

坚定创新，着力打造“智慧康养未来社区”

老年人和儿童是在社区中时间最长、使用设施最频繁、步行能力最有限的人群，是现今居住社区建设应优先满足并充分保障的人群。建设康养未来社区，就要从保障社区老年人、儿童的基本生活出发，配套养老、托幼等基本生活服务设施，促进公共服务的均等化，提升社区居民的幸福感和获得感。

智慧康养未来社区是指在老年居住主体和儿童适宜通行的场地范围内，设置完善的具有托老及托幼服务的基本公共服务设施，并具有健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足健康的老年人公共活动空间、适应老年人心理特征的全覆盖物业管理和智慧健全的社区管理机制，且多代居家庭能够具有强烈归属感和认同感的持续照料居住社区。

第五代适老化智慧康养住房恰恰是康养未来社区的最重要一环，居住在这里的老年人会实时佩戴着健康监控设施，一旦基本健康指标出现问题或出现意外跌倒等事故，监控设施会第一时间发送报警信号至小区旁边养老中心内的智慧平台及子女手机上，家人也可实时通过手机APP查看老人健康状况。老年人在家居住得舒适，才能够对社区怀有强烈的居住认同感和心理归属感，才能够笑口常开，安享晚年。

此外，在国家大力打造生态城市、倡导实现“人民对美好生活的向往”、大力发展绿色建筑的今天，这种“层层有园林、户户有庭院”的康养生态园林住房，既能改善老年人居住环境，又能促进城市生态和养老产业发展，获得良好的社会和生态效应，是针对打造“开窗见园、推门见绿”的田园风光城市形态做出的又一次创新。“第五代适老化智慧康养住房模式”和“智慧康养未来社区模式”不仅是我国未来多元化健康养老发展的重要内容，更是助力“养老保障体系”良性发展和实现“美丽中国建设”的重要推进器。

进一步提升居住品质，促进新时代好房子建设

第五代适老化智慧康养住房进一步推动了新时代好房子建设进程，它促进了建筑产业朝着工业化、数字化、绿色化方向的转型升级；它主动面向未来城市宜居发展方向，积极应对了老龄化、少子化的国内社会发展变化，并有效提升了住区和城镇的整体人居环境品质，它同时也是推动城镇绿色发展、智慧发展的高效推进器。

第五代适老化智慧康养住房作为新时代的好房子，应在产品开发设计及项目建设的环节中守住为社会提供高品质居住产品的初衷，满足新时代背景下人民群众对高品质住房的美好需求。（本文作者张蔚鹏来自郑州大学综合设计研究院有限公司）