生活离不开衣食住行，房子是人生命中的重要场所，住区环境、住房品质事关人们的生活质量，在居民日常生活中占有至关重要的位置。随着城镇化高速发展和人们对居住品质需求的不断提升，如何把房子设计好、建设好、管理好，进而把城市规划好、建设好、治理好，是推动住房建设高质量发展、提高百姓生活幸福感的必然要求，同时也是建筑行业全产业链共同努力奋斗的方向。

什么是好房子？

住房是每个家庭日常活动和使用的最基本场所，居于其中的人的真实感受是判断一所住宅是否属于好房子的重要标准。因此，基于居住者的视角，探究住在房子里的人及其家庭的真实需求与感受，才能设计建造出真正的好房子。从居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等切实需要为切入点，通过广泛的调研，我们认为好房子至少需要具备以下几方面特点：

优良的地理位置。区位选址是评价一个居住区是否宜居的重要因素之一，好的区位往往具有安静、安全、适合居住的自然条件，同时交通出行、停车便利，周边商业、教育、医疗等配套设施相对完善。

优美的绿色环境。居住区内、外景观环境是住区的重要组成部分。其外，好房子应该毗邻公园、城市绿地等优质自然资源；其内，应该具有良好的绿化景观、休闲健身活动场地与设施，给居民提供一个舒适便捷的归家景观路线和高品质的住区环境。

优秀的建筑性能。房子的建筑质量和性能是与居住者最密切相关的因素之一，除了应达到国家相关规范标准以外，好房子更应注重选用绿色、环保、健康的建材和设备，提高防水防潮、隔声保温、采光通风等性能，并且重点关注房子的安全性和耐久性。

优质的户型产品。住房具有产品属性，其产品定位是住宅设计的前提与关键。产品定位往往围绕着住房使用者的需求来确定，而后通过合理配置卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间等功能模块来实现。好房子除了要达到户内方正规整、高得房率、南北通透、房间全明，拥有良好的采光、通风等基本需求以外，还应着眼于居住者的个性化需求和全生命周期使用等更高层次的需要。

高质量的建筑外观。住房立面材质、颜色与建筑体量是好房子不可或缺的要素，好的立面既符合城市风貌要求，又能满足人的视觉需求和心理需求，有品质感的立面造型更能使居住者深切感受到居于其中的归属感与自豪感。

城市住宅的常见问题

随着城镇化进程的快速推进，我国住房建设突飞猛进，在住宅品质提升方面也在不断实践与探索。随着人们对生活品质越来越重视，对于住房需求也从最基本的住有所居，呈现出个性化与高品质特征。然而，已经建成的各类住房虽量大面广，却或多或少存在许多不尽如人意的地方，居住者不满意的问题主要集中在以下几个方面：

小区绿化不好，人车混行，环境品质一般

好房子应该坐落于好住区之中。调研发现，居住者对于住区环境品质的整体满意度一般。被调研者认为，住区内普遍存在以下问题：景观绿化一般；住区内文体健身活动空间、场地、设施不足，尤其是给老人、孩子活动玩耍的场地、设施、空间缺乏，且这类场地有些被设置在建筑阴影中，基本无法接受阳光照射，不适于老幼人群活动使用；住区内居民之间共享的交流空间缺乏，不利于促进邻里交往；住区内人行、健身步道，自行车道等慢行系统设置有欠缺；地上归家路径与地下停车后的归家路线便捷性、安全性、可以无障碍通行方面均有待提高；住区内应急场地与弹性空间预留不足；住区内缺乏明确的指示性标识等。

住宅配套设施不足，生活不方便

好住区除了要注重整体环境品质之外，能够为居民服务提供各种配套设施，也是居住者的主要关注点。例如，距离公交、地铁站点步行距离较远，缺乏便捷性；周围商业、文体、医疗卫生等服务设施的服务半径过大，公共服务配套不足；住区内人车混行、安全便捷性不足；住区内老年人服务设施与照料床位不足；地上、地下的机动车与非机动车停放与充电桩配置不足；垃圾收集点不足和位置不合适；快递接收点缺失，等等。

户型设计不合理，常见住宅质量通病依然存在

好房子应该户内功能完善、布局合理、建筑质量高。当前，居住者对户内不满意的地方主要在以下几个方面：室内空间净高不足；入户门厅狭窄，没有放置玄关柜的空间；卧室尺度小，放不下双人床与卧室柜；厨房面积局促，操作台长度不足，相关辅助家务空间缺失；户内没有设置阳台，缺少晾晒空间；房子里收纳与储藏空间不足；卫生间没有干湿分区或数量不足；户内预留洗衣机位空间过小；户内没有考虑适老化；客厅、餐厅与厨房位置与关系，没有形成开放共享空间；外窗尺度太小，采光不足，等等。

房地产和基础设施投资是勘察设计行业的主要市场来源。从中长期来看，基础设施有增量空间，房地产也有机会。

质量方面，住宅下水道堵塞、返味，卫生间、屋面、外墙与外窗漏水、渗水，分户墙或楼板隔声差，电梯或公共区域常出现损坏，墙面开裂空鼓或表皮脱落，户内水质不佳等问题，依然是住户反馈的普遍住宅质量问题。

物业管理专业化水平亟须提升

全方位的好住区、好房子，与后期物业管理、维修维护水平好坏也密不可分。目前，居住者对于小区物业管理满意度整体不高，主要集中在以下几个方面：物业收费存在虚高，费用使用和标准不够透明；物业公司对住房设备设施主动维修和维护不重视，导致设施设备破旧、损坏，小区环境卫生不佳；物业与业主沟通不及时、不到位，业主的需求难以得到满足；物业管理不规范，缺乏有效的监督制度，以保障服务质量。

好房子的设计要素与思考

面对上述问题，好房子建设要充分发挥设计引领作用，从设计入手探索出一套具有操作性和可落地的设计方法和标准，力求达到住区环境品质和住房建筑品质的双重提升。

好住区设计坚持规划引领。住宅在城市中占比最大，是城市中重要的文化载体，也是城市肌理的重要组成部分。如何有效融入城市，提升城市肌理，实现城市宜居属性，是好房子、好住区的设计目标之一。住宅具有较强的地域属性，不同地域的住宅因其区域文化、人群特征不同，具有很多不同特征。这就需要对上位规划和区域环境进行深入研究与解读，准确把握区域定位及规划要求，调研周边现状建筑、交通、配套设施以及规划，分析住房居住人群特点与需求，合理规划住宅布局，形成良好的规划结构与建筑风貌，呼应上位规划。

好住区设计提倡为街区公共服务补短板、作贡献；注重住区服务配套设计，实现5–15分钟生活服务圈；利用道路街角和零星边角地，合理布置口袋公园和小微绿地，提供更多公共活动空间。同时，在住区出入口预留空间，用于应急场所，提供开放街道空间。合理控制贴线率，适度围合，营造出活力和友好城市界面，创造出具有人文气息的街道环境。

好房子设计坚持全生命周期设计理念。为实现居民的共建、共享、共治，提前规划布局，合理设置集中绿地和活动场地，形成层次丰富、优美健康的室外环境。打造守望相助的邻里空间，关注老人、儿童，打造和谐社区、实现全龄优好社区目标。

好房子坚持人性化设计、精细化设计。不同于公共建筑，住宅是人们通过购买、租赁等方式供家庭日常起居使用的建筑，具有较强的私人属性。因此，住宅设计应以人为本，功能是第一位的。围绕人们现代生活方式和使用需求，户内多种功能空间布局、配置要合理，房间数量、大小、尺寸要符合人体工学，满足家庭人口居住需要。随着人们对生活品质追求的不断提升，住宅内部布局更加人性化，打造亲人交往互动的开敞空间是首要的，设置阳台、洗衣家政、储物收纳等辅助空间，配备现代化的智能家居等设备、设施，成为提高居住品质的重要手段。同时，通过优化户内结构，注重全生命周期中单身，两口、三口之家，二孩家庭，三代同堂等家庭变化，满足空间可变的需要。提倡全装修交付，满足个性化需求，提升居住者体验感，降低建筑垃圾，实现绿色发展需要。

好房子应该具有高品质建筑外观和宜人的立面色彩，让居住者更有归属感。住宅立面设计应从城市设计角度出发，建筑合理退让，避免对城市道路的压迫感；建筑体量高低错落，打造建筑天际线变化；建筑适度围合，合理控制贴现率，塑造更加丰富多彩的城市街景与界面；尊重传统文化与地域特征，造型力求多样融合、和谐共生；通过细节设计，把控材料品质，确保设计效果实施落地。

结语

在城市快速发展和人们对生活品质追求不断提升的今天，住宅设计应以居住者视角、使用者需求为出发点，以解决百姓问题、住房质量通病为切入口，深入探究何为好房子、好住区，怎样建设好房子、好住区等核心问题。本文从设计角度提出了提高住宅品质、建设好房子的设计要素，以期助力好房子建设，提高住宅设计水平，满足人民群众对美好生活的需求，实现设计行业高质量发展。（本文作者钱嘉宏系北京城建设计发展集团股份有限公司总建筑师、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理；王津京系北京市住宅建筑设计研究院有限公司住宅中心高级建筑师）

高品质住宅建设实践案例

雄安新区容东G组团安置房及配套设施项目

容东G组团安置房及配套设施项目是雄安新区首个大规模建设安置房项目，总建筑规模12。万平方米。项目承担着安置征迁群众、承接北京非首都功能疏解的重任。设计中，充分运用标准化设计理念，打造不同面积段的7个高品质户型，成为雄安新区上千万平方米安置房的标准化户型样板。

雄安新区容东G组团安置房及配套设施项目

该项目设计坚持中西合璧、以中为主、古今交融，突出中国特色，遵循高起点规划、高标准建设、高质量发展，体现雄安高质量；项目实现了大规模推进安置房建设、控制成本、保证质量与进度、保障规划实施落地性；项目打造了人与自然和谐共存的生态社区，生活便利、服务全面的宜居社区，文化自信、活动丰富的人文社区，运用多种新技术的智慧社区，为雄安新区树立了高品质住宅的典范。

北京房山长阳西站六号地项目

北京房山长阳西站六号地项目位于房山区长阳镇，2012年由北京万科负责开发建设，为北京地区较早实现整体商品房小区全部采用装配式建筑工业化住宅项目。小区共有12栋住宅楼，均采用装配式混凝土剪力墙结构体系。该项目为商品房住宅，在满足市场需求的前提下，对户型产品进行了高度精细化、标准化的设计。小区采用了两种标准化单元平面、三种套型设计，实现厨房、卫生间标准化，预制楼梯规格为两种，阳台规格只有一种，重复利用，最大限度减少预制构件、各类部品部件的规格和种类，降低加工成本，提高综合效益。同时，采用整体卫生间，按照整体卫浴部品的标准型号设计细部尺寸。遵守模数协调原则，做到了土建与精装修一体化设计。项目获得中国建筑学会2019–2020年度建筑设计奖装配式技术一等奖、2020年度全国绿色建筑创新奖一等奖。

北京房山长阳西站六号地项目

北京望京国际人才公寓项目

北京望京国际人才公寓项目位于朝阳区望京电子科学城北扩区。项目用地临近阿里巴巴北京总部办公区，地理位置优越。是朝阳区国际人才社区“三国际一未来”的重要组成部分。项目在北京市人才引进政策的大背景下，作为北京市首批四家国际人才公寓试点社区之一，也是高品质国际人才社区的标杆项目。

北京望京国际人才公寓项目

项目总建筑规模18万平方米，全部为租赁住房，满足国际化企业高管以及高端商务人群的短期及长期居住需求，为国内外著名的专家学者、行业学术带头人、科研骨干等人群提供了高品质、类海外生活社区，项目采用全装修实现拎包入住。整体立面风格为类公建现代风格，符合海外人群生活场景的需要。