党的二十大报告指出：坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

当前，我国已步入存量时代，城市化存量发展阶段是城市发展的重要阶段。各地实践表明，需要加强规划统筹，强化规划与土地政策的紧密融合，以国土空间规划为引领，优化生产、生活、生态空间布局，优化土地利用，推动产业调整，加强居民参与，整体提升城市竞争力，增进民众幸福感。

同时，把“人民城市人民建、人民城市为人民”理念贯穿始终。通过梳理片区资源禀赋，完善功能结构和布局，提升人居环境，塑造城市品牌形象，从而实现宜居、宜业、宜产、宜游的新型都市片区，使老城旧貌换新颜。

社区概述

该社区内共有四条主要道路，本次改造共28个楼院，33栋建筑，总建筑面积74800平方米，占地面积约3公顷，涉及改造居民人口数约2900人。该社区建设年代较早，空间老化，人口外迁较多，社区内老龄化严重。

社区区位范围

居民更新诉求

旧居的更新改造或者拆迁重建，配套建设停车场、充电车棚、绿化休闲区、门卫室或快递存放站等设施；急需对现有房屋的外墙、门窗、屋面等进行维护。

规划先行

党的二十大报告提出，“提高城市规划、建设、治理水平”。此次先梳理了区片城市发展远期目标，再结合社区实际情况来制定改造目标，并与传统的征收拆迁区分，充分考虑“留、改、拆”的比例关系，制订配套政策、编制规划方案。

划分类别

结合老旧街区改造的投入、内容及难易程度，楼院分为基础型和完善提升型。

基础型楼院主要为建设年代大于40年、无公共空间、仅留存通过空间的楼院，若进行大量的基础修缮会存在一定的安全隐患。修缮原则为清洗楼体、铺装楼院道路、疏通下水管网、安装安防设施、梳理强弱电线缆等。

相对来说，完善提升型楼院建筑年代较新，有公共小区空间，整体配套设施较为完善。

建筑

建筑外墙：现状建筑外墙类别分为红砖墙面、白色涂料墙面、干粘石墙面、水泥抹灰墙面、瓷砖外粘墙面等。

红砖墙：红砖墙为原结构砌体墙，该类建筑大多年代久远，破旧不堪，部分红砖因室内渗水存在粉化现象，若按建筑节能条件进行修缮，存在一定的安全隐患，且投资过大，经济价值不高。建议楼体统一进行冲洗，清除外贴广告等，确保干净整洁。修缮完成后形成特有的红砖肌理，具有一定的建筑风貌。

涂料墙体、干粘石墙体、水泥抹灰墙体和瓷砖外粘墙体：该类建筑大多始建于上世纪90年代，建筑外墙因年代久远，空鼓、剥落、漏砂、破损的情况较为常见。在外墙修缮方面，首先应杜绝安全隐患，铲除破损、空鼓等部位，在确保基层稳定的前提下进行外饰施工。一般常用方法为外墙保温基层，外刷涂料或真石漆，颜色搭配尽量与原楼体色相同。

建筑屋面：老旧街区的建筑质量参差不齐，按照《屋面防水技术规程》要求，屋面在原结构层基础上需有找坡层、保温层、防水层、保护层等多道工序，由于老旧建筑结构板面年代久远，荷载存在一定的风险，大多房屋屋面未设置楼梯间，为非上人屋面。通过多方论证，对屋面防水程序进行了简化，即拆除现有屋面保护层，防水层至原屋面找坡层，疏通更换收水口，重做水泥砂浆找平层，黏接4毫米厚页岩防水卷材。建筑质量较好的楼体屋面可整体拆除至结构层，采用发泡混凝土找坡，水泥砂浆找平，SBS防水层、XPC保温层及50毫米厚钢筋网片保护层进行处理。

建筑门窗：现场踏勘过程中发现外扩阳台的材质种类繁多，玻璃材质也不尽相同。为确保片区内建筑外观的整体性和协调性，杜绝安全隐患，可统一对外扩区进行整理，确保材质、样式统一。在检查中发现公共楼梯间窗扇破损丢失较多，建议统一更换成断桥铝合金窗框双层中空玻璃，提升隔音和保温性能。老旧街区建筑公共部分的入户安全防盗措施较差，对此，为增强居民的安全感，应重新安装金属感应防盗门。

增设电梯：常见的老旧街区建筑均无加装电梯或自带电梯，老旧街区居民老年人数占比约达70%，加装电梯已成为居民最大诉求。实操发现，依据现行的《建筑外装电梯设计条例》，大部分老旧街区建筑不具备电梯加装条件。为解决实际使用需求，应由街道办进行民意调查配合，尝试突破部分建筑外装电梯设计条例要求，对不侵占消防通道的楼院可进行电梯加装。

楼院道路

在楼院道路修缮中，对楼院地面为水泥面层的，可凿除原面层破损、下陷区域，找平、粗打毛后铺设50厚粗粒式沥青混凝土和30厚细粒式沥青混凝土。对釉面砖、透水砖铺设的，可进行基础修缮、更换破损区域。对破损严重，修缮难度较大，可将原铺装面层整体铲除至混凝土垫层，进行沥青面层铺设。

楼院内停车场原则上地面标线，纵观那些已建成的植草格停车位，往往黄土裸露，杂草稀疏，凹凸不平，观感较差。因此，建议停车区采用透水砖方式进行铺装区分。

社区无地下车库且地上停车位数量远远无法满足需求，应在考虑防火、消防前提下，利用楼前楼后尽量增设临时停车位，既满足居民使用需求，也增加了社区收入。

电动车棚的增设

一般老旧片区居民电动车保有量较高，也是本片区居民主要出行工具。原车棚已无法满足电动车停放需求，许多小区居民电动车会临近建筑停放甚至占用消防通道，不仅对居民人身安全形成威胁，而且无统一管理，存在安全隐患。为消除隐患，对电动车棚进行了改、扩、增，并配备充电插口。采用钢构车棚，由厂家统一安装，这样不仅价格便宜，而且施工速度快。

楼院景观

小区的环境提升尤为重要。在走访过程中发现，一些楼院因面积有限，院里无树木栽种，绿化空间仅为居民自种盆栽且到处散落摆放。那些有零星树木的院落也捆扎了晾衣绳、电线等，整体较为凌乱，居民几乎没有楼下休闲空间。因此，提升改造过程中，在处理好路面铺装、停车车位的同时，应尽可能设置树下休闲座凳区，有条件的楼院可单独设置景观休闲区，穿插摆放体育健身器械。

储物间改造前

部分楼院一层储物间可在满足消防的同时重新规划利用，拆改为钢构车棚，下方停放非机动车辆，屋面作为居民的休憩空间，可晾晒衣物、摆放盆栽。

储物间改造后

部分楼院围墙为砖砌体结构，面层粉化，抹灰层剥落较多，在确保安全的前提下进行重新粉刷，可设置墙体宣传栏，对部分墙体也可考虑增设攀爬植物进行绿化空间的延伸。

结合小区居民使用需求，考虑在部分小区休闲场地上增设凉亭、廊架等构筑物，满足居民棋牌、交流休憩功能的同时也提升了小区景观品质。凉亭、廊架等构筑物主体结构可采用钢结构制作，施工周期短，质保时间长，并且统一采购节约造价。

植物配置

社区范围内涉及楼院较多，因每个楼院存在差异化，针对植物配置部分可遵守以下总体原则：

一是冠幅超过5米、胸径超过20厘米的大乔木不可砍伐或移栽，应依托其优化周围景观绿化。

二是移栽植物在小区内部消化，尽量做到原有植物不外运，最大程度减少浪费。

三是补种植物选类应因地制宜，考虑当地苗木树种，充分保证补种植物的成活率并降低成本。

楼院给排水

雨落水管：社区内大部分建筑雨落水管为原老式铸铁材质，均存在不同程度的锈蚀现象，且均无空调冷凝水管，致使建筑墙面污染。对此，可全部更换为UPVC塑料雨落水管并增加空调冷凝水管，既能提升整体建筑立面的美观性，又解决了原铸铁管容易生锈的问题。

地面排水：随着市政道路的修缮抬升，部分楼院的地坪高度远低于市政道路，导致降雨天气雨水聚集，严重影响了居民的出行。现状楼院内排水多为地表径流，本次改造中，将原排水管道进行疏通，对拥堵或破损严重的管道进行更换，计算后合理组织排水坡向、设置收水口、雨污分流。针对低于市政地坪的情况，在楼院出口处设置反向挡水坡，同时在坡底位置设置拦水沟，尽可能地减少雨水的倒灌回流。

污水排放：大部分老旧小区不同程度存在污水管网堵塞的情况，现场调研时发现部分小区内部臭气熏天。对所有存在堵塞的管网全部更换为直径30厘米的双壁波纹污水管，并按照坡度及冻土深度要求进行覆设。对无市政污水管网的，应在小区内部易于清污车抵达的区域增设大容量玻璃钢成品化粪池。按上述措施改造后的小区再也闻不到污水的臭味，到处鸟语花香，极大提升了居住环境品质。

楼院监控及强弱电

在老旧街区的走访过程中发现，安防监控体系缺失，导致居民无安全感。对此，实施改造时重点完善监控系统，统一接入门卫室。无条件设置门卫室的，并入辖区内监控。

此外，在本次实施改造中首先联系电信公司对现有线缆进行梳理，清理废线，采用桥架敷设线缆或捆扎方式，确保线缆的整洁美观。

楼院内强电分为庭院灯照明、公共楼梯间照明、小区内充电桩供电等，不宜设置过多种类，楼院内应以庭院灯为主，公共楼梯间内以感应吸顶灯为主。充电桩等需设置独立电表核算。

周边道路

社区周边四条城市道路中西街和东街街道狭窄，设施老旧，绿化率低，建筑物参差不齐，门头牌匾破旧不堪。加上底商随意外摆，车辆随意停放，舒适度很差。空间的合理化利用能有效提升城市风貌，提高群众获得感、幸福感、安全感。因此，在交通道路梳理上，首先应解决交通混乱问题，利用有限空间对机动车、非机动车、人行区进行划定，确保交通顺畅。其次，对建筑外观进行整治，统一店招，确保立面风貌协调一致。第三，拆除现有侵占人行道的违章建筑，取消非法住改商的店铺，恢复原有建筑风貌。第四，利用建筑退让范围设置公共活动区，增设绿化、公共休憩、娱乐设施，在不占用太多空间的同时，将多种形式的小品建筑引入街道界面中，提高舒适度。

便民服务设施改造

增设社区日间照料中心：社区内老人占比约达70%，其中存在众多生活不便的独居老人，本着关爱老年人的基本原则，每个社区应具备1或2个不小于200平方米的社区日间照料中心来服务老年人群体，并具备活动室、棋牌室、阅览室、食堂等功能板块，从身心两个层面关怀老人。实施过程中发现，可将公属闲置房屋改造建设为日间照料中心，提高利用率，对社区整体环境也是一种提升。使用后受到当地居民和业主方的一致赞扬。

周边道路便民服务设施改造

增设分类垃圾站：为响应国家号召，增强居民垃圾分类意识，本项目改造中要求淘汰原混装垃圾桶，取而代之的是分类垃圾站。

新、旧并置，时代记忆与现代氛围的完美融合

老旧街区的改造既不是大拆大建，也不是抹除记忆。街边的小店、老树、青石板伴随着居民成长的记忆，也为居民提供了生活上的便利。要注重保留历史的记忆感，同时叠加符合现代生活功能的设计语言，实现传统与现代的融合共生。可通过景观墙、景观装置等保留历史记忆，既增加了居住空间的文化底蕴，也能起到一定的宣传作用。

治管结合，打造睦邻空间

和谐友好、温暖有序的睦邻空间是带给社区居民的一个更大范围的“家”，让居民拥有社区归属感。为此，在片区内开展公共管理用房的摸排梳理，选择有条件房屋和场地搭建党群活动中心、睦邻客厅、睦邻自习室、创意手工坊、共享小菜园等，通过共建、共管、共治、共享，打造社区最大同心圆。

建立长效的管理机制。以居民为核心，推进居民的自治自管，强化家园意识，建立居民公约，确定改造责任和后期管理维护方式，形成长效有序的管理机制来确保改造成果的长期保持。

合理投资，避免浪费

老旧街区的改造要加大财政统筹，做好宏观规划，避免过度改造，避免面子工程和重复建设。

依据上述研究和实践，提出一些问题和建议：

融资问题。城市更新与老旧街区改造需要大量的投资，而融资渠道和方式又受到一定的限制。因此，应寻找更多的融资渠道和方式，提高融资的效率和可持续性。

平衡不同利益主体。城市更新与老旧街区改造涉及到政府、市场和居民等多方利益主体，这些利益存在着一定的冲突和矛盾，应以共同目标平衡各方利益，形成合力。

效率和质量。城市更新与老旧街区改造是一项复杂的任务，需要各方共同协作，应积极探索有效的组织和管理模式，提高其效率和质量。

技术创新与应用。城市更新与老旧街区改造需要应用各种新技术、新材料和新方法，应推动技术创新并将其应用于实践中，以提高其效果和影响。

老旧街区的改造量大面广，任务繁重，并非一份文件、一份说明就能完成，更多的是一种社会基层治理工程。因此，应在基础调研归纳分类的基础上，科学制定改造时序和改造标准，结合民众实际需求，多措并举，治管结合，以民生为根本来推进旧城区改造和提升，从而实现片区内的城市更新和整体城市的可持续发展。（本文作者田朝阳、李泽瑞、元凯、卢敏来自西部建筑抗震勘察设计研究院有限公司）

参考文献

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