2022年10月，党的二十大在北京隆重召开。二十大是在我国迈上全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键时刻召开的一次重要会议。习近平总书记代表十九届中央委员会向大会作报告，总结了过去五年的工作和新时代十年的伟大变革，指明了新时代、新征程中国共产党的使命和任务。二十大报告指出，未来五年是全面建设社会主义现代化国家起步的关键时期，高质量发展是首要任务，需要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

基础设施有中长期发展空间

政策分析

2022年4月，中央财经委第十一次会议提出：“要统筹发展和安全，优化基础设施布局、结构、功能和发展模式，构建现代化基础设施体系。”会议提出，需要加强网络型基础设施（交通、能源、水利等）、产业升级基础设施（信息、科技、物流等）、城市基础设施（城市交通、地下管廊、防洪排涝等）、农业农村基础设施（农田水利、农村交通、环境治理等）、国家安全基础设施（能源安全、粮食安全等）五类基础设施建设。

中央财经委第十一次会议强调了基础设施建设的重要性。从定位上，明确基础设施是经济发展的重要支撑，对于扩大内需、推动高质量发展和保障国家安全具有重大意义；从内容上，传统基础设施和新型基础设施均包括在内并相互融合；从保障上，对资源、资金、技术、人才等要素都提出了要求。

二十大报告把基础设施定位于建设现代化产业体系的重点之一，提出“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。同时，二十大报告在推动高质量发展的其他重点任务，包括全面推进乡村振兴、促进区域协调发展、推进高水平对外开放等章节，都提到了基础设施建设的要求。对比中央财经委第十一次会议精神，二十大报告保持了加强基础设施建设的总基调。

投资现状

2022年，我国经济受到多重超预期因素冲击，前三季度国内生产总值870269亿元，同比增长3.0%，低于预期。受新冠肺炎疫情严重影响，2022年消费对GDP的贡献不断下滑，前三季度对GDP的贡献仅为40%（2021年消费每季度对GDP的贡献在63%到85%之间），投资对GDP的贡献明显上升。其中，基础设施建设投资是稳经济的主要抓手。

自2008年推出4万亿基础设施建设项目后，基础设施建设投资逐步成为托底经济的主要工具。在深化供给侧结构性改革实施“三去一降一补”后，基础设施建设投资增速大幅放缓。2021年，基础设施建设投资增速降至新低，只有0.2%。2022年伊始，面临严峻的形势，基础设施建设投资快速上扬。2022年前三季度，基础设施建设投资149134亿元，同比增长11.2%。其中，以交通、水利为代表的“一重”更是创出新高。根据交通部和水利部数据，2022年1–10月，完成交通建设投资24665亿元，同比增长9.5%；完成水利建设投资9211亿元，同比增长63.3%。

表1 2022年前三季度“三驾马车”对于经济增长的贡献

未来展望

从政策定位来看，基础设施建设不仅是稳经济的抓手，而且对保障国家安全、扩大内需、促进国内国际双循环都具有重要意义；从基础设施建设资本存量来看，我国人均及单位面积资本存量和发达国家相比仍处于较低水平；从城镇化进程的国际经验来看，我国还有十来年的基础设施建设投资增量期。未来，基础设施建设可以总结为以下三个方向。

近年基础设施投资额和增长情况

一是传统基础设施提质。二十大报告提出：“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。全面推进乡村振兴，统筹乡村基础设施和公共服务布局，建设宜居宜业和美乡村。”从总量上看，以“铁公基”为代表的传统基础设施建设投资预计保持平稳增长，更注重质的提升，主要是存量更新改造以及补短板。在交通建设领域，铁路投资已多年维持在8000亿元左右，投资以高铁为主。2021年铁路投资7489亿元，同比减少4.2%。2035年，我国高铁里程计划为7万公里，预计“十四五”期间铁路投资仍保持在8000亿元左右。近年来，公路投资平稳增长，2021年公路投资25995亿元，同比增长6.0%，但传统公路建设已经接近顶峰，未来以改扩建为主。2035年，我国国家高速公路计划为16.2万公里，普通国道29.9万公里。其中，预计3万公里高速公路和10万公里普通国道需要扩容改造。在城乡建设领域，2021年我国城市建成区面积6.24万平方公里，同比增长2.8%，增速持续放缓。建设重点从新建城镇逐步转向城市更新（包括老旧小区改造、市政基础设施补短板等）、县城建设和乡村振兴。截至2020年，生活在100万人以上大城市的人口有3.3亿，100万以下中小城市有5.2亿，乡村有5.5亿。然而，城乡基础设施建设投资存在极大的不平衡，2020年县城人均市政基础设施建设投资不足城市的四分之一。未来，县城建设和乡村振兴的投资增长更为快速。

二是新型基础设施增速。狭义的新型基础设施包括特高压、轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、5G、人工智能、工业互联网七大领域，广义的新型基础设施则包括信息基础设施（大数据中心等）、融合基础设施（传统基础设施智慧化改造等）、创新基础设施（科研基地等）三大类别。初步测算，狭义新型基础设施七大领域投资总量约占整体基础设施建设投资的10%左右。其中，轨道交通和大数据中心为最大的两个领域，“十四五”期间投资总量预计均在3万亿元左右。狭义的新型基础设施建设投资年均增速预计在15%左右，明显高于整体基础设施建设投资的增速，其中新能源汽车充电桩、5G、人工智能、大数据中心等具备更高的成长性。广义的新型基础设施建设方面，智慧交通、智慧水利、智慧城市等智慧化建设正在全面推开并逐步深入，以传统基础设施智慧化改造为代表的融合基础设施具备更大的发展前景。二十大报告在建设现代产业化体系章节中强调，要“加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群，加快建设数字中国”，基于新型基础设施打造的数字产业集群将是我国未来数字经济的重要构成。

三是安全基础设施加量。能源安全、粮食安全、重要产业链供应链安全是国家安全基础设施建设的重点。二十大报告指出，“积极稳妥推进碳达峰碳中和。加快规划建设新型能源体系，确保能源安全。”“双碳”战略下，新能源加量发展。2021年，我国电力建设投资10481亿元，同比增长2.9%，创历史新高。其中，电源建设投资5530亿元，而以风电、光电为代表的新能源建设投资已经占到电源建设投资的近60%，到2030年，风电、光电总装机容量计划达12亿千瓦以上，未来10年年均增速为8.5%。抽水蓄能中长期规划落地，2030年装机规划达到1.2亿千瓦，未来10年年均增速为15%。水利建设对于保障我国防洪安全、供水安全、粮食安全、生态安全及能源安全具有重要作用。二十大报告要求“深入推进环境污染防治。统筹水资源、水环境、水生态治理，推动重要江河湖库生态保护治理”。“十三五”期间水利建设投资年均增速8.5%，“十四五”期间水利建设投资继续延续高景气。根据披露投资计划的16个省市的“十四五”水利发展规划，“十四五”期间水利建设投资较“十三五”实际投资大幅增长44%。在供水保障、防洪提升基础上，伴随着长江大保护、黄河生态治理上升为国家战略，水生态、水环境建设投资将持续上升。

房地产进入新时代

政策分析

房地产行业关乎经济发展和民生需求，也关乎金融稳定。因此，既要防范房地产金融泡沫风险，也要防范房地产发展失速风险。二十大报告提出，“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”。房地产行业作为支柱产业，关乎上下游实体产业发展，2021年房地产全产业链直接和间接贡献在30万亿元左右，占GDP总量的近四分之一。另一方面，房地产行业对地方政府财政收入的贡献超过40%，重要性短期无法替代。房地产调控的目的是控制高杠杆模式下的金融风险，中央在贷款集中度管理中划定房地产贷款占比，防止房地产行业过度挤占实体经济资金，引导投资更多转向实体产业。在当前房地产行业发展降速的背景下，2022年9月中央多部门密集出台稳楼市政策，涉及贷款利率调降、个税退税优惠、保交楼专项借款、不良资产处置，明确释放出稳定房地产市场的信号。11月，央行、银保监会出台了16条金融政策，在整体政策方向不变的同时，加强了金融支持力度，推动房地产“软着陆”，促进“稳地价、稳房价、稳预期”。

二十大报告在健全社会保障体系章节中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，对房地产的表述和十九大报告保持一致。这也预示着在坚持“房住不炒”政策下，房地产将进入市场归市场、保障归保障的“住房双轨制”时代，即在房价高企的一二线城市兼顾市场化商品住宅供应与保障性住房建设，满足不同收入人群的需求，而三四线及更低能级城市以市场化供应为主、保障性住房建设为辅。房地产行业进入新的发展阶段。

投资现状

2021年，房地产投资增速自2017年来首次低于固定资产投资增速，2022年增速差距不断扩大，固定资产投资更多由基础设施建设投资带动。房地产投资下降的背后是销售的不畅和资金的缺之。

2022年1-9月，房地产商品房销售面积、房屋施工面积、房屋新开工面积、土地购置面积等四大指标和2021年同期对比均出现下降，房屋新开工面积和土地购置面积两个先行指标更是大幅下滑38.0%和53.0%。在经济下行和新冠肺炎疫情等多重外部因素冲击下，房地产行业面临较大困难。

表2 2022年1–9月份房地产行业主要数据

未来展望

房地产行业为我国城镇化进程作出了重要贡献，但过去快速发展的理由在未来不复存在，投资放缓是必然趋势。一是我国城镇化进程步入下半场，城镇化率提升放缓；二是大拆大建的造城模式已经结束，城市更新成为新要求；三是虽然存在结构性矛盾，但目前我国人均住房面积已超过40平方米，增量空间有限。2019年房地产新开工面积22.7亿平方米，2021年房地产销售面积17.9亿平方米，这个两个重要指标大概率已经见顶，未来将逐步下行。

近年房地产投资额和增长情况

不过，对于房地产的未来也不必过于悲观，这个行业将长期存在。观察后城镇化时代发达国家的房地产行业状况，以美国为例，其在1950年城镇化率达到65%，当前约为82%。美国房地产行业增加值占GDP的12%左右，是典型的支柱产业，行业发展显现出较强的周期性。2020年，美国住宅新开工套数和1950年基本持平，商业地产投资额创历史新高。支撑美国房地产行业持续发展的主要动力主要包括以下两个方面：一是人口的流动；二是更新和改善需求。

因此，从短期来看，我国房地产行业面临深度调整要求，需要从高杠杆、高周转的商业模式转向减量提质、租售并举的健康发展。在多重政策支撑下，房地产市场降幅会逐渐收窄，2023年上半年触底复苏。中长期来看，房地产行业销售总量会逐步回落，10亿平方米可能是后城镇化时代的合理水平。房地产投资热点将主要集中在人口流入的重点城市群和都市圈，市场份额愈来愈快地向头部企业集中。

2022年，面临复杂多变的外部环境，“活下去”成为了很多勘察设计企业的目标。一方面，勘察设计企业需要保持高度的市场敏锐度，及时根据政策和环境的变化寻找机遇，加强拓展；另一方面，需要看清大势，保持定力，不断培育提升核心竞争力。全面建设社会主义现代化国家新征程决定了无论是基础设施还是房地产都有进一步的发展需求，只有自己变得更强，才能从“活下去”走向“活得更好”。（本文作者郭刚系科思顿企业咨询管理有限公司高级合伙人）