综上所述，站在系统论和城市有机更新的角度，未来的城市更新应该包括以下10个方面：

“城市底色”更新——生态基底重塑，EOD导向城市绿色发展

随着生态文明建设大力推进，“绿水青山就是金山银山”理念的深入人心，未来城市将朝着绿色方向发展。在城市更新过程中，不仅是重新对城市进行生态修复，重构生态系统和生态基底，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建的体系化建设。以EOD模式为导向，通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度地节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

“发展动能”更新——谋划城市新定位，产业育城促进新旧动能转换

一个城市的发展主要体现在发展方向和产业活力持续更新上，这需要从以下三方面着手：一是结合外部环境变化并根据城市自身的区域位置、资源禀赋和人才科技等，对城市进行重新定位，谋划新的动力方向；二是构建可持续化产业生态体系,并以“产业育城平台”为动能，打造线上线下的数字孪生空间和场景载体，搭建科创平台、数字协同平台、创新设计平台、产业教育平台、金融创新平台，形成促进城市产业数字化转型的应用场、创新场、转化场、活力场，促进城市发展模式的创新，实现城市新旧动能转化；三是建立可持续化的产业检测和预警体系，建立一系列的淘汰机制、扶持机制和成长机制等。

“城市灵魂”塑造——提炼城市文化，塑造城市品牌

城市品牌是市场经济的产物，城市品牌代表的是这个区域内具有地域特色的产业、行业所表现出来的集体竞争力。城市形象品牌的塑造，要与具有地方特色、人文底蕴的产品结合，以“产地+产品”模式的塑造，或者从产业的维度，提炼区域内独特的资源，提炼出众多的企业和产品能够表现出相同或类似的优秀特质，塑造可以代表一个产业集群的集体品牌。例如，从重庆洪崖洞、西安摔碗酒到李子坝轻轨站，一个几十秒的视频，丰富了人们对于他处的感性认知，塑造了一个又一个“网红城市”，成为当下互联网带动城市消费的新景观，为塑造城市新形象与品牌拓展了新视野。

“机体生长”更新——促进城市精明增长，拒绝蔓延式发展

2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上的讲话中提出，“要坚持集约发展，树立‘精明增长’‘紧凑城市’理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变”。在未来的城市更新中，应该从混合土地利用，增加“灰地、白地”理念，适度提高建筑容积率，在一定承载力的基础上寻求人口密度与城市规模的合理比例，提升公共设施的效能，改善城市管理技术和效率，提高城市单位面积的经济容积率，注重城市防灾能力建设，提升城市生态承载能力，优化城市生活成本等。

“城市细胞”更新——社区和街区空间改造优化，构建和谐的“幸福空间”

社区和街区是城市在空间上的基本单元。人是社会化的产物，人们有着共同的需求，即生活服务的便捷、生活环境的卫生和安全，群体的归属感、人际关系的和谐，这不仅是对老旧小区、棚户区和街区等进行改造，为人们提供更加美好的生活居住条件，更应积极培育新型的社区治理及服务体系，推动“绿色低碳社区”“新文化社区”“数字社区”和特色街区的建设。通过线上线下的不断衔接，快速促进社区生态物理空间与互联空间的融通，解决城市更新中“社区最后一公里产业生态”的搭建问题。

“骨架系统”更新——基础设施更新，构建城市完善的“骨架系统”

基础设施是城市系统运行的基础骨架和“硬支撑”。一个健康、可持续发展的城市，首先必须建立在完善、有承载力的基础设施系统上，在交通、给排水、市政公共设施、信息基础设施等方面应该有更科学合理的规划和建设。同时，要抓住数字基建、传统基建融合的趋势，打造绿色、智能的“新基建”体系。

“城市资产”增值——盘活城市资产，促进城市的资产增值

一个城市的资产体系主要包括土地资产、文化资产、企业资产、公共服务设施资产等。城市更新中需要对这些资产体系进行综合的盘点和优化。例如，出台相关的土地腾退政策机制，让一些“僵尸企业”、低效企业能及早实现土地腾退，给新的产业提供空间承载地；对城市的文化遗产进行挖掘，保持城市的独特文化魅力，对城市的成长企业进行系统的市值管理，对闲置的楼堂管所进行更新利用发挥其市场效益，让城市“呆滞”的资产盘活……

“城市形象”提升——优化城市风貌和人文景观系统，提升城市的整体形象

城市风貌和人文景观反映一座城市的人文精神、社会风貌，是一个城市的形象，也是展现城市魅力的主要窗口。既包括自然景观，也包括人文景观，主要包括文化街区、城市景观设计、城市公园、艺术雕塑、历史文化建筑等。在未来的城市更新中，可以引入更多的艺术雕塑、主题化休闲广场和夜间的景观照明设计，同时加大每个区域的园林绿化改造，构筑更多的园林艺术小品等。

“城市智力”提升——推进数字化建设，打造全要素智慧城市

数字化未来将改变人们的方方面面，城市的高效运营也需要数字化的助力。未来的城市都应该用“互联网+”的理念对城的各种基础设施和城市运营系统进行优化。一是以政府投入为引导，联合数字化企业开展“智慧大脑”“智慧感知系统”建设，形成城市从大脑到神经系统再到神经末梢的整体智慧系统，在智慧流通、智慧消费、智慧医疗、社会安全、智慧管理等领域实现智能化；二是积极推动互联网和传统产业的融合发展，打造数字化交易结算平台，带动智能新零售、溯源认证、订单式生产、数字化交易、智慧供应链，实现城市“卖全国，在当地结算”；三是积极拓展互联网在城市运营和管理中的应用，包括智慧交通、智慧医疗、数字化社区等方面。

“城市亲和性”提升——开放文化与控制生活成本上涨并举，提升城市的包容性

除了构建城市的包容文化，建立更加开放而非排外的文化，同时也应该构建综合服务支撑，抑制生活成本快速上涨，具体来说，一是对高端人才可采取适当的住房补贴，集中在成本较低的地方建设廉租房，确保人才不会因生活成本而流失；二是对一些培育型的创新业态，则更多采取租金补贴或税收减免的措施，保证其能在该城市发展壮大；三是在民生问题上要做好“最后一公里”工作，可在不同的区域建设集中型的大型蔬菜水果市场，由政府和大型企业合作以“统购统销”的方式，压缩供应链的中间环节，以减低人们生活必需品的价格。

物之不齐，物之情也。结合当前我国各个城市发展实际情况，泛华认为，我国的城市更新更应该在以下几方面进行实践探索。

资源枯竭型城市更新

城市因工业经济而起，而资源是工业经济的“食粮”。无论是西方发达国家还是我国早期的一些城市，都因资源而立、因资源而兴，资源型或靠单一传统产业支撑发展的城市，经过长期过度开发使用，如今面临着资源枯竭、产业衰退的尴尬局面。这些城市现状如何，又该何去何从？一是重新梳理资源禀赋，依托新的资源重新构建产业体系。如西南煤资源城市六盘水在2014年就喊出了“立足煤、跳出煤、超越煤”的口号，以极大的危机感寻找以气候资源、山水资源重新布局发展格局的发展路径，努力实现从“煤都”向“凉都”的转换，并努力发展循环经济，逐步实现发展转型；二是对生态修复，解决矿山开发留下来的后遗症，将矿山废弃的水域建成矿山人工湿地，将矿山废弃的平地建设成为居住用地和工业用地等；三是重新对城市进行功能区规划，规划新的产业体系，并建立土地腾退机制，助力产业腾笼换鸟；四是积极对老厂房和老旧小区空间单元更新，重新优化基础设施。

老旧工业型城市更新

城市老工业区记载着一段波澜壮阔的工业化时代大潮，曾经无比辉煌，见证着中国工业的发展轨迹。然而，时代的车轮悄然间将老工业区推向了十字路口，生态污染大、生活环境差、历史包袱重、发展空间窄等昔日的传统优势如今却成掣肘，老工业区必须从价值层面、产业升级、城市空间演进、生态环境修复、历史文化传承等方面，促进老工业区经济结构的战略性重组，为新兴、高端产业发展提供空间保证。具体措施包括以下四点：一是对现有的产业进行升级，去二进二、去二进三，或对现有产业进行数字化转型；二是打造产业育城平台，以创新设计为引领、数字经济为驱动、科技创新为动能、产业教育为支撑、金融创新全过程赋能、融合创新地方特色主导产业，构建平台经济、总部经济、结算经济；三是腾退落后产业，建立土地腾退机制，重新规划城市功能片区；四是对各种老旧小区进行改造，挖掘老厂房的文化价值，进行新的功能更新。

蔓延发展型城市更新

许多城市在造城运动中，单纯地靠房地产驱动，导致蔓延式发展，土地利用率低，空间组织不合理。未来，需要突出精明增长的城市发展理念，遏制城市无序蔓延和侵占农地、缓解城市交通拥堵、防治大气污染，有效治理“城市病”。一是优化城市土地利用，科学预测城镇化进入稳定期后的城市人口规模，限定城市开发容量，规划城市增长的空间界限，尽量少占生态空间和自然资源。重点开发闲置土地、城中村，对现有低效利用土地进行再开发，把城市增长限制在城市增长边界范围内；二是引导城市功能混合，把城市建设成以人为尺度的宜居城市，严禁旧城改造郊区化发展倾向；三是构建小尺度、高密度的街巷格局。以100米～150米为间隔，形成核心商务区慢行路网；四是增强城市安全韧性，重视防灾安全工作，定期排查整治安全隐患。提升突发事件应急处置能力，健全社会应急力量备案、调用补偿等保障机制。谋划长远，兼顾多层次需求，加快蓝绿灰一体化海绵城市建设进程。

职住失衡型城市更新

所谓“职住失衡”，即上班地区和住宿地区过于集中，每天早晚造成大量单侧拥堵的潮汐道路。产城分离是通勤时间长的重要原因，这也是北京和广州等城市的通病。泛华认为，一是改变城市发展的思路,从单中心转向多中心、发展卫星城转变，对城市的功能进行更科学的划分；二是按照产城融合的理念，积极调整用地，在一些大型居住区周边增加商业用地、混合用地，在大面积产业区周围增加一定的商业、居住和混合用地；三是改善居住区和工作区的通勤，如快速公交、以轨道交通为骨干,发展完善公共交通系统；四是促进教育和医疗更加合理布局和均匀分布，避免一些地区围绕公共服务资源形成的居住过度集聚，因地制宜，规划多业态集聚社区商圈，构建满足居民日常消费需求的“一刻钟便民生活圈”，提升便民服务水平。

生态失衡型城市更新

对城市进行生态修复，重构生态系统和生态格局，还包括城市的产业发展方向、既有建筑的绿色化改造、区域能源基础设施、海绵城市、水生态建设、城市生态基础设施及生态涵养等功能性设计构建等的体系化建设。以EOD模式为导向,通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度上节约能源，推进绿色低碳产业发展，并形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

魅力缺失型城市更新

不可回避的是，我国许多城市发展面临的“通病”就是普遍存在城市记忆模糊、城市面貌趋同、城市建设失调、城市管理粗放等现象。针对这类城市，可以从以下几方面着手：一是提炼城市文化资源，进行品牌化打造；二是魅力空间塑造，重新优化城市的风貌设计，并打造地标建筑，重构城市印象；三是打造城市一批城市活力场，打造文化中心、商业中心、城市游憩中心等；四是提升城市的治理和运营水平，甚至通过创建卫生城、山水田园城市等举措，倒逼城市的品质提升。

功能更替型城市更新

随着我国城市群的建设，尤其是近几年我国的高铁、数字“新基建”等建设，城市与城市间的关系在重组，例如，一些原本的商贸城市受到了互联网经济的冲击，产业功能空心化，随着一些城市的快速崛起和功能扩张，周边一些和其互补的城市也出现功能失衡，出现城市的衰败。要解决这些问题，一是要重新定位城市，梳理该城市的资源特征和区位特征，重新确立和周边城市的竞合关系，进行新的价值和功能定位；二是按照新的功能定位，构建产业体系。

文化遗产型城市更新

文化遗产是一个城市的独特印记。谈起苏州，人们必然想到古典园林；提到杭州，一定少不了西湖、灵隐寺；说起福州，会想起三坊七巷；来到敦煌，肯定要拜访莫高窟……文化遗产犹如城市的一张“名片”，是创造与建设现代特色城市的基础。对于这类城市，一是要承袭性保护。建立保护清单，定期修缮加固，若确需改造，也应采取小规模渐进式更新，保留原汁原味。从文化遗产所处的现状出发，将其实用功能尽可能完整地承袭下来，让它成为城市生活中不可分离的部分。二是活化。通过创意元素的融入，让历史文化融入城市建设、风貌设计及人们的生活。三是多元化的产业创新。把遗产资源转化为资产和资本，构建“文化+产业” “文化+旅游” “文化+科技”等多元的产业业态。

从顶层设计入手，系统规划价值创新

从城市可持续发展角度帮助城市发现需求、发现价值、创造价值，根据不同类型的城市发展和建设问题制定相应的规划，基于此，再做好产业更新规划、空间更新规划、生态修复规划，重点项目规划。

明确实施主体，创新建设运营方式

建立区域更新统筹机制，由更新统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案，统筹推进更新项目实施。吸引社会资本参与生态修复、产业功能区和老旧小区建设，通盘考虑项目投资回报与企业投入产出。

鼓励城市更新相关联盟发展，跨企业、跨专业协同创新

构建“甲乙丙丁+政府”的城市更新产业联盟及商业生态圈，整合各方优势与资源，以创新发展模式为旗帜，以创新项目为抓手，以联盟为平台，以产业为支点，以金融为翅膀，以信息化为手段，共同推进城市更新发展。

引导公众参与，建立共建共享机制

充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性，建立平等协商机制，共同推进城市更新，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。

试点先行，有序推进

根据不同城市的类型，制定有针对性的更新计划，突出重点，统筹安排，稳步推进。聚焦瓶颈问题，大胆改革创新，积极探索城市更新的新模式、新路径，形成成熟经验，并逐步推广。