关于加强执行住宅使用说明书制度的建议

全国政协委员、全国勘察设计大师、

中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师  冯远

绝大多数产品都有使用说明书，商品住宅同样也是一种产品，它建造耗资大、使用时间长，且直接关系到千家万户的生活品质和生命财产安全。因此，一份详尽的住宅使用说明书（以下简称“说明书”）显得尤为重要。

生活中因错误拆改、盲目增加使用荷载、使用不当或维护不及时而导致建筑寿命减少甚至引发安全事故的案例仍大量存在。尽管国家早在1998年就印发了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，但从现实来看，该规定的实施效果还不够显著，分析原因如下：

一、说明书制度还不够完善

一是在法律效力上，由于目前说明书仅作为住宅转让合同的附件在签约环节使用，编制与否对开发企业影响不大，所以其重视程度不高，有的甚至不予提供。对于消费者来说，在购买前不能充分了解房屋性能，无法做到知情选择；二是在发放时间和对象上，现行说明书制度仅强调新房销售环节，缺乏二手房交易或租赁环节的相关规定，致使房屋使用安全难以得到全周期保障。另外，现在的物业管理单位越来越多承担着建筑维护职责，但说明书制度并未对物业的权利义务进行说明；三是在制度执行监管和保障上，主管部门在监管手段和检查力度上都有所不足，同时也缺乏将制度执行结果与企业信用资质挂钩，导致说明书制度执行效果不佳。

二、说明书内容有待改进

虽然1998年国家就对说明书编制内容提出了一定要求，但是现行说明书已不能适应当前发展需求。目前，各地也陆续编制了说明书的示范文本，但存在内容要求不一，缺乏全国统一标准的问题。另外，对于普通用户来说，说明书使用的语言和专有名词不便于阅读和理解，导致指导效果受限。

三、说明书制度宣贯力度不够

目前，政府和社会各界对说明书制度的宣传力度不够，用户对说明书的作用和意义缺乏了解。有的不知道向开发商索要说明书甚至不知道住房还有说明书，有的即使拿到说明书也不予重视，说明书制度难以发挥作用。

为切实保障人民生命、财产安全和公共安全，保障用户利益，有效提升建筑服务品质，延长建筑寿命，建议如下：

一、完善制度并加强监管

一是增大说明书制度的法律效力，如将说明书纳入工程验收、预售审批等环节的申报要件，将说明书制度执行质量与开发企业的信用、物业单位的等级评定挂钩等；二是明确二手房交易及租赁的不同情形下说明书的编制内容、提供方和相应监管部门，如将说明书纳入产权转移审批环节的申报要件等；三是强化监管力度，将说明书随房屋备案号等一同纳入房屋信息电子管理系统，定期或不定期开展说明书编制发放情况检查等。

二、编制说明书标准化示范文本

一是由政府主管部门牵头，组织建设方、设计方、施工方、用户和物业单位等共同参与编制说明书示范文本，其内容应包括住房使用年限、结构型式、抗震抗风等参数、载荷限值、标注尺寸的平面布置图、承重墙位置、采用各类材料品种与环保性能、材料用量（如用钢量）、隔音性能、防火措施、管线分布等特点及使用维护方法等必要信息。同时鼓励开发商在此基础上增加个性化内容，更好地指导用户合理居住；二是增强说明书的通俗性和可读性，使用户和物管人员能够清晰快速了解住房性能和使用要点。

三、加大对说明书制度的宣贯力度

一是通过各级住建部门和房地产行业组织加大说明书制度的宣贯，确保开发商明确依法编制和发放说明书的责任；二是通过微信公众号、网站首页推送、售楼处和小区现场张贴、举办住房知识宣讲等，让用户充分了解说明书制度的意义作用，了解房屋性能结构、使用维修等基本知识。

一份完善的住宅使用说明书，可以帮助用户更加科学合理地使用房屋，这不仅体现了对用户的良好服务和尊重，也是对建筑质量安全和使用寿命的有效保障。

对于其他非住宅商品房屋，建议参照制订相关使用说明书制度。